Mieter ist pleite: Welche Rechte habe ich als Vermieter in der Insolvenz? Beispiel Schlecker

Nach dem ersten Presseaufruhr schreitet nun die Sanierung von Schlecker im eher Ruhigen voran. Die einzelnen Schritte werden nicht mehr breit in der Öffentlichkeit diskutiert. Routine gewinnt Überhand und läßt die Einzelnen spüren, welche eingeschränkten Rechte Gläubiger im Insolvenzverfahren haben.

Gerade für Vermieter ist die rechtliche Position im Insolvenzverfahren nicht immer einfach. Am besten ist es daher, sich in einem Zusammenschluß möglichst vieler Vermieter eine einheitliche Stimme in der Gläubigerversammlung im Insolvenzverfahren zu geben. Damit gewinnen die einzelnen Position ein stärkeres Gewicht. Warum das nötig ist? Nun, die Rechte der Vermieter im Insolvenzverfahren eines Mieters sind durchaus eingeschränkt:

Sehr oft steht am Anfang von Insolvenzverfahren der Wunsch des Betroffenen, das insolvente Unternehmen irgendwie doch noch zu retten. In Regelmäßigkeit wird verlautbart, daß Ziel des Insolvenzverfahrens der Erhalt der Firma sei. Allerdings sprechen die Zahlen dagegen. Die überwiegende Zahl der Insolvenzen führt gerade nicht zu einer Sanierung oder Fortführung. Am Ende hat in der Regel der Insolvenzverwalter gut verdient und – oft genug – gehen die Gläubiger mit einer geringen Quote nahezu leer aus.

Am Anfang einer Insolvenz wird ein sogenannter vorläufiger Insolvenzverwalter vom Insolvenzgericht bestellt. Er begutachtet die Vermögensverhältnisse des Insolvenzantragstellers und muß prüfen, ob ein gesetzlicher Insolvenzgrund und genügend „Masse“ (= Vermögen) für die Deckung der Kosten des Insolvenzverfahrens vorliegt.  Wird beides im Gutachten bejaht, kommt es zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens.

TIPP:
Vermieter müssen unbedingt auf die Einhaltung des Grundsatzes der optimalen Gläubigerbefriedigung achten! Hat der (vorläufige) Insolvenzverwalter erklärt, ob und inwieweit für die Gläubiger eine Sanierung besser ist als eine Liquidation?

Grundsätzlich berührt das Insolvenzverfahren die Mietverhältnisse nur marginal, d. h. der Mietvertrag bleibt erst einmal bestehen. Die Miete muß weiter gezahlt werden.

ACHTUNG:
Gelegentlich zahlen Insolvenzverwalter nur einen Bruchteil der Miete und blockieren damit auch das gesetzliche Kündigungsrecht des Vermieters.

Achten Sie daher genau darauf, wer nach dem Insolvenzantrag Ihr Ansprechpartner ist. Wurde ein allgemeines Verfügungsverbot in der Bestellung des (vorläufigen) Insolvenzverwalters aufgenommen, so ist der Insolvenzverwalter alleiniger Ansprechpartner für Ihre mietrechtlichen Fragen. Er ist mit Verfahrenseröffnung in Ihren Mietvertrag eingetreten.

Aufgrund der Insolvenz können Sie als Vermieter das Mietverhältnis nicht ohne weiteres kündigen! Das heißt, Sie sind zunächst in der rechtlichen Pflicht, die Mietsache weiter zur Verfügung zu stellen. Es besteht eine gesetzliche Kündigungssperre. Erst wenn sich der Insolvenzverwalter mit Mietzinszahlungen in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug befindet, besteht das Recht für Vermieter, außerordentlich zu kündigen. Demgegenüber kann der Insolvenzverwalter jedes Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende kündigen. Hier dürfte wohl auch die Sanierung von Schlecker ansetzen. Daher gilt es, daß Sie sich frühzeitig nach Alternativen umtun.

TIPP:
Denken Sie daran, daß Sie im Falle einer Kündigung durch den Insolvenzverwalter einen sogenannten Kündigungsfolgeschaden (entgangene Miete oder künftig geringer Mietzins, Kosten Nachmietersuche, Leerstand etc.) haben könnten, der ebenfalls dann als Insolvenzforderung zur Insolvenztabelle angemeldet werden kann. Je höher Ihre Forderung in der Insolvenztabelle ist, desto mehr werden Sie aus der Insolvenzmasse quotal erhalten.

Bestehen bereits Mietrückstände (vor Insolvenzantrag), können diese als offener Mietzins zur Insolvenztabelle angemeldet werden. Nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist der zu zahlende Mietzins eine sogenannte Masseforderung, die gegenüber Forderungen, die zur Insolvenztabelle angemeldet wurde, vorrangig ist.

TIPP:
Schlecker dürfte eine durchaus beachtliche Insolvenzmasse aufweisen. Umso wichtiger ist es daher, eine möglichst hohe Forderung zur Insolvenztabelle anzumelden. Die Aufmerksamkeit muß hier auf der ordnungsgemäßen Zusammenstellung sämtlicher, juristisch denkbarer Schäden liegen.

Jeder Vermieter hat das Recht, die Mieträume nach Beendigung des Mietverhältnisses zur eigenen Nutzung überlassen zu bekommen. Hierfür gibt es einen gesetzlichen Herausgabeanspruch. Die Räumlichkeiten müssen auch geräumt übergeben werden.

Mietforderungen können nach dem Gesetz durch das Vermieterpfandrecht gesichert werden. Dabei ist allerdings zu beachten, daß vielfach eingebrachte Gegenstände gar nicht im Eigentum des Mieters stehen (z. B. Warenlieferungen). Nur an dem im Eigentum des Mieters stehenden Gegenständen (z. B. Inventar) hat der Vermieter in der Insolvenz auch ein sogenanntes Absonderungsrecht, wobei dies nur für die Miete der letzten 12 Monate greift.

TIPP:
Denken Sie daran: Ihr Vermieterpfandrecht müssen Sie gegenüber dem Insolvenzverwalter geltend machen. Hierüber werden Sie in der Regel durch den Eröffnungsbeschluß aufgeklärt.

Sollte eine Planinsolvenz tatsächlich durchgeführt werden, bedarf es der Zustimmung der Gläubiger, weswegen eine Interessenbündelung der Vermieter in einem Vermieterpool in jedem Fall anzuraten ist. Die Stimmrechte der Gläubiger bestimmen sich nach deren Forderungshöhe. Ansonsten bliebe Vermietern nur der Schutz der eigenen Rechte über deren Minderheitenschutz im Insolvenzrecht.

Gerne unterstützen wir Sie, sollte ein Mieter bei Ihnen insolvent gegangen sein. Nehmen Sie bitte einfach Kontakt mit uns auf.

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Uwe Martens ist Rechtsanwalt bei elixir rechtsanwälte | martens & partner, Frankfurt am Main. Er ist besonders in den Bereichen Wirtschafts- / Unternehmensrecht, Inkasso / Inkasso-Abwehr und Recht der freien Berufe (insb. Arztrecht) tätig.
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1 Kommentar zu: “Mieter ist pleite: Welche Rechte habe ich als Vermieter in der Insolvenz? Beispiel Schlecker”

  1. Paul Dobmeier sagt:

    Ich bin Vermieter von Gastronomieräumen.
    Ein Mieter ist in Insolvenz.
    Am 30.04.2015 ist der Beschluß für die Bestellung eines vorläufigen Insolvenzverwalters,ergangen.
    Am 30.04.2015,endete auch der befristete Mietvertrag des Mieters.
    Am 08.06.2015,habe ich das Schreiben des Insolvenzverwalters erhalten,mit Anhang des AG Beschlusses.
    Ich vermisse in Ihren Ausführungen so einen Fall.
    Ich suche auch eine verbindliche Rechtsauskunft,an obige email Adresse.
    Sollte ich diese erhalten,so bitte ich um vorherige Bekanntgabe der Kosten.
    MfG
    Paul Dobmeier

    Paul Dobmeier

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