Erfahrungen & Bewertungen zu elixir rechtsanwälte Mieter ist pleite: Welche Rechte habe ich als Vermieter in der Insolvenz? Beispiel Schlecker

Mieter ist pleite: Welche Rechte habe ich als Vermieter in der Insolvenz? Beispiel Schlecker

Nach dem ersten Presseaufruhr schreitet nun die Sanierung von Schlecker im eher Ruhigen voran. Die einzelnen Schritte werden nicht mehr breit in der Öffentlichkeit diskutiert. Routine gewinnt Überhand und lĂ€ĂŸt die Einzelnen spĂŒren, welche eingeschrĂ€nkten Rechte GlĂ€ubiger im Insolvenzverfahren haben.

Gerade fĂŒr Vermieter ist die rechtliche Position im Insolvenzverfahren nicht immer einfach. Am besten ist es daher, sich in einem Zusammenschluß möglichst vieler Vermieter eine einheitliche Stimme in der GlĂ€ubigerversammlung im Insolvenzverfahren zu geben. Damit gewinnen die einzelnen Position ein stĂ€rkeres Gewicht. Warum das nötig ist? Nun, die Rechte der Vermieter im Insolvenzverfahren eines Mieters sind durchaus eingeschrĂ€nkt:

Sehr oft steht am Anfang von Insolvenzverfahren der Wunsch des Betroffenen, das insolvente Unternehmen irgendwie doch noch zu retten. In RegelmĂ€ĂŸigkeit wird verlautbart, daß Ziel des Insolvenzverfahrens der Erhalt der Firma sei. Allerdings sprechen die Zahlen dagegen. Die ĂŒberwiegende Zahl der Insolvenzen fĂŒhrt gerade nicht zu einer Sanierung oder FortfĂŒhrung. Am Ende hat in der Regel der Insolvenzverwalter gut verdient und – oft genug – gehen die GlĂ€ubiger mit einer geringen Quote nahezu leer aus.

Am Anfang einer Insolvenz wird ein sogenannter vorlĂ€ufiger Insolvenzverwalter vom Insolvenzgericht bestellt. Er begutachtet die VermögensverhĂ€ltnisse des Insolvenzantragstellers und muß prĂŒfen, ob ein gesetzlicher Insolvenzgrund und genĂŒgend „Masse“ (= Vermögen) fĂŒr die Deckung der Kosten des Insolvenzverfahrens vorliegt.  Wird beides im Gutachten bejaht, kommt es zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens.

TIPP:
Vermieter mĂŒssen unbedingt auf die Einhaltung des Grundsatzes der optimalen GlĂ€ubigerbefriedigung achten! Hat der (vorlĂ€ufige) Insolvenzverwalter erklĂ€rt, ob und inwieweit fĂŒr die GlĂ€ubiger eine Sanierung besser ist als eine Liquidation?

GrundsĂ€tzlich berĂŒhrt das Insolvenzverfahren die MietverhĂ€ltnisse nur marginal, d. h. der Mietvertrag bleibt erst einmal bestehen. Die Miete muß weiter gezahlt werden.

ACHTUNG:
Gelegentlich zahlen Insolvenzverwalter nur einen Bruchteil der Miete und blockieren damit auch das gesetzliche KĂŒndigungsrecht des Vermieters.

Achten Sie daher genau darauf, wer nach dem Insolvenzantrag Ihr Ansprechpartner ist. Wurde ein allgemeines VerfĂŒgungsverbot in der Bestellung des (vorlĂ€ufigen) Insolvenzverwalters aufgenommen, so ist der Insolvenzverwalter alleiniger Ansprechpartner fĂŒr Ihre mietrechtlichen Fragen. Er ist mit Verfahrenseröffnung in Ihren Mietvertrag eingetreten.

Aufgrund der Insolvenz können Sie als Vermieter das MietverhĂ€ltnis nicht ohne weiteres kĂŒndigen! Das heißt, Sie sind zunĂ€chst in der rechtlichen Pflicht, die Mietsache weiter zur VerfĂŒgung zu stellen. Es besteht eine gesetzliche KĂŒndigungssperre. Erst wenn sich der Insolvenzverwalter mit Mietzinszahlungen in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug befindet, besteht das Recht fĂŒr Vermieter, außerordentlich zu kĂŒndigen. DemgegenĂŒber kann der Insolvenzverwalter jedes MietverhĂ€ltnis mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende kĂŒndigen. Hier dĂŒrfte wohl auch die Sanierung von Schlecker ansetzen. Daher gilt es, daß Sie sich frĂŒhzeitig nach Alternativen umtun.

TIPP:
Denken Sie daran, daß Sie im Falle einer KĂŒndigung durch den Insolvenzverwalter einen sogenannten KĂŒndigungsfolgeschaden (entgangene Miete oder kĂŒnftig geringer Mietzins, Kosten Nachmietersuche, Leerstand etc.) haben könnten, der ebenfalls dann als Insolvenzforderung zur Insolvenztabelle angemeldet werden kann. Je höher Ihre Forderung in der Insolvenztabelle ist, desto mehr werden Sie aus der Insolvenzmasse quotal erhalten.

Bestehen bereits MietrĂŒckstĂ€nde (vor Insolvenzantrag), können diese als offener Mietzins zur Insolvenztabelle angemeldet werden. Nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist der zu zahlende Mietzins eine sogenannte Masseforderung, die gegenĂŒber Forderungen, die zur Insolvenztabelle angemeldet wurde, vorrangig ist.

TIPP:
Schlecker dĂŒrfte eine durchaus beachtliche Insolvenzmasse aufweisen. Umso wichtiger ist es daher, eine möglichst hohe Forderung zur Insolvenztabelle anzumelden. Die Aufmerksamkeit muß hier auf der ordnungsgemĂ€ĂŸen Zusammenstellung sĂ€mtlicher, juristisch denkbarer SchĂ€den liegen.

Jeder Vermieter hat das Recht, die MietrĂ€ume nach Beendigung des MietverhĂ€ltnisses zur eigenen Nutzung ĂŒberlassen zu bekommen. HierfĂŒr gibt es einen gesetzlichen Herausgabeanspruch. Die RĂ€umlichkeiten mĂŒssen auch gerĂ€umt ĂŒbergeben werden.

Mietforderungen können nach dem Gesetz durch das Vermieterpfandrecht gesichert werden. Dabei ist allerdings zu beachten, daß vielfach eingebrachte GegenstĂ€nde gar nicht im Eigentum des Mieters stehen (z. B. Warenlieferungen). Nur an dem im Eigentum des Mieters stehenden GegenstĂ€nden (z. B. Inventar) hat der Vermieter in der Insolvenz auch ein sogenanntes Absonderungsrecht, wobei dies nur fĂŒr die Miete der letzten 12 Monate greift.

TIPP:
Denken Sie daran: Ihr Vermieterpfandrecht mĂŒssen Sie gegenĂŒber dem Insolvenzverwalter geltend machen. HierĂŒber werden Sie in der Regel durch den Eröffnungsbeschluß aufgeklĂ€rt.

Sollte eine Planinsolvenz tatsĂ€chlich durchgefĂŒhrt werden, bedarf es der Zustimmung der GlĂ€ubiger, weswegen eine InteressenbĂŒndelung der Vermieter in einem Vermieterpool in jedem Fall anzuraten ist. Die Stimmrechte der GlĂ€ubiger bestimmen sich nach deren Forderungshöhe. Ansonsten bliebe Vermietern nur der Schutz der eigenen Rechte ĂŒber deren Minderheitenschutz im Insolvenzrecht.

Gerne unterstĂŒtzen wir Sie, sollte ein Mieter bei Ihnen insolvent gegangen sein. Nehmen Sie bitte einfach Kontakt mit uns auf.

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Von

Rechtsanwalt Uwe Martens

Uwe Martens ist Rechtsanwalt bei elixir rechtsanwÀlte | martens & partner, Frankfurt am Main. Er ist besonders in den Bereichen Wirtschafts- / Unternehmensrecht, Inkasso / Inkasso-Abwehr und Recht der freien Berufe (insb. Arztrecht) tÀtig.

1 Kommentar zu: “Mieter ist pleite: Welche Rechte habe ich als Vermieter in der Insolvenz? Beispiel Schlecker”

  1. Avatar Paul Dobmeier sagt:

    Ich bin Vermieter von GastronomierÀumen.
    Ein Mieter ist in Insolvenz.
    Am 30.04.2015 ist der Beschluß fĂŒr die Bestellung eines vorlĂ€ufigen Insolvenzverwalters,ergangen.
    Am 30.04.2015,endete auch der befristete Mietvertrag des Mieters.
    Am 08.06.2015,habe ich das Schreiben des Insolvenzverwalters erhalten,mit Anhang des AG Beschlusses.
    Ich vermisse in Ihren AusfĂŒhrungen so einen Fall.
    Ich suche auch eine verbindliche Rechtsauskunft,an obige email Adresse.
    Sollte ich diese erhalten,so bitte ich um vorherige Bekanntgabe der Kosten.
    MfG
    Paul Dobmeier

    Paul Dobmeier

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