Erfahrungen & Bewertungen zu elixir rechtsanwšlte Mieter ist pleite: Welche Rechte habe ich als Vermieter in der Insolvenz? Beispiel Schlecker

Mieter ist pleite: Welche Rechte habe ich als Vermieter in der Insolvenz? Beispiel Schlecker

Nach dem ersten Presseaufruhr schreitet nun die Sanierung von Schlecker im eher Ruhigen voran. Die einzelnen Schritte werden nicht mehr breit in der √Ėffentlichkeit diskutiert. Routine gewinnt √úberhand und l√§√üt die Einzelnen sp√ľren, welche eingeschr√§nkten Rechte Gl√§ubiger im Insolvenzverfahren haben.

Gerade f√ľr Vermieter ist die rechtliche Position im Insolvenzverfahren nicht immer einfach. Am besten ist es daher, sich in einem Zusammenschlu√ü m√∂glichst vieler Vermieter eine einheitliche Stimme in der Gl√§ubigerversammlung im Insolvenzverfahren zu geben. Damit gewinnen die einzelnen Position ein st√§rkeres Gewicht. Warum das n√∂tig ist? Nun, die Rechte der Vermieter im Insolvenzverfahren eines Mieters sind durchaus eingeschr√§nkt:

Sehr oft steht am Anfang von Insolvenzverfahren der Wunsch des Betroffenen, das insolvente Unternehmen irgendwie doch noch zu retten. In Regelm√§√üigkeit wird verlautbart, da√ü Ziel des Insolvenzverfahrens der Erhalt der Firma sei. Allerdings sprechen die Zahlen dagegen. Die √ľberwiegende Zahl der Insolvenzen f√ľhrt gerade nicht zu einer Sanierung oder Fortf√ľhrung. Am Ende hat in der Regel der Insolvenzverwalter gut verdient und – oft genug – gehen die Gl√§ubiger mit einer geringen Quote nahezu leer aus.

Am Anfang einer Insolvenz wird ein sogenannter vorl√§ufiger Insolvenzverwalter vom Insolvenzgericht bestellt. Er begutachtet die Verm√∂gensverh√§ltnisse des Insolvenzantragstellers und mu√ü pr√ľfen, ob ein gesetzlicher Insolvenzgrund und gen√ľgend „Masse“ (= Verm√∂gen) f√ľr die Deckung der Kosten des Insolvenzverfahrens vorliegt.¬† Wird beides im Gutachten bejaht, kommt es zur Er√∂ffnung des Insolvenzverfahrens.

TIPP:
Vermieter m√ľssen unbedingt auf die Einhaltung des Grundsatzes der optimalen Gl√§ubigerbefriedigung achten! Hat der (vorl√§ufige) Insolvenzverwalter erkl√§rt, ob und inwieweit f√ľr die Gl√§ubiger eine Sanierung besser ist als eine Liquidation?

Grunds√§tzlich ber√ľhrt das Insolvenzverfahren die Mietverh√§ltnisse nur marginal, d. h. der Mietvertrag bleibt erst einmal bestehen. Die Miete mu√ü weiter gezahlt werden.

ACHTUNG:
Gelegentlich zahlen Insolvenzverwalter nur einen Bruchteil der Miete und blockieren damit auch das gesetzliche K√ľndigungsrecht des Vermieters.

Achten Sie daher genau darauf, wer nach dem Insolvenzantrag Ihr Ansprechpartner ist. Wurde ein allgemeines Verf√ľgungsverbot in der Bestellung des (vorl√§ufigen) Insolvenzverwalters aufgenommen, so ist der Insolvenzverwalter alleiniger Ansprechpartner f√ľr Ihre mietrechtlichen Fragen. Er ist mit Verfahrenser√∂ffnung in Ihren Mietvertrag eingetreten.

Aufgrund der Insolvenz k√∂nnen Sie als Vermieter das Mietverh√§ltnis nicht ohne weiteres k√ľndigen! Das hei√üt, Sie sind zun√§chst in der rechtlichen Pflicht, die Mietsache weiter zur Verf√ľgung zu stellen. Es besteht eine gesetzliche K√ľndigungssperre. Erst wenn sich der Insolvenzverwalter mit Mietzinszahlungen in H√∂he von zwei Monatsmieten in Verzug befindet, besteht das Recht f√ľr Vermieter, au√üerordentlich zu k√ľndigen. Demgegen√ľber kann der Insolvenzverwalter jedes Mietverh√§ltnis mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende k√ľndigen. Hier d√ľrfte wohl auch die Sanierung von Schlecker ansetzen. Daher gilt es, da√ü Sie sich fr√ľhzeitig nach Alternativen umtun.

TIPP:
Denken Sie daran, da√ü Sie im Falle einer K√ľndigung durch den Insolvenzverwalter einen sogenannten K√ľndigungsfolgeschaden (entgangene Miete oder k√ľnftig geringer Mietzins, Kosten Nachmietersuche,¬†Leerstand etc.) haben k√∂nnten, der ebenfalls dann als Insolvenzforderung zur Insolvenztabelle angemeldet werden kann. Je h√∂her Ihre Forderung in der Insolvenztabelle ist, desto mehr werden Sie aus der Insolvenzmasse quotal erhalten.

Bestehen bereits Mietr√ľckst√§nde (vor Insolvenzantrag), k√∂nnen diese als offener Mietzins zur Insolvenztabelle angemeldet werden. Nach der Er√∂ffnung des Insolvenzverfahrens ist der zu zahlende Mietzins eine sogenannte Masseforderung, die gegen√ľber Forderungen, die zur Insolvenztabelle angemeldet wurde, vorrangig ist.

TIPP:
Schlecker d√ľrfte eine durchaus beachtliche Insolvenzmasse aufweisen. Umso wichtiger ist es daher, eine m√∂glichst hohe Forderung zur Insolvenztabelle anzumelden. Die Aufmerksamkeit mu√ü hier auf der ordnungsgem√§√üen Zusammenstellung s√§mtlicher, juristisch denkbarer Sch√§den liegen.

Jeder Vermieter hat das Recht, die Mietr√§ume nach Beendigung des Mietverh√§ltnisses zur eigenen Nutzung √ľberlassen zu bekommen. Hierf√ľr gibt es einen gesetzlichen Herausgabeanspruch. Die R√§umlichkeiten m√ľssen auch ger√§umt √ľbergeben werden.

Mietforderungen k√∂nnen nach dem Gesetz durch das Vermieterpfandrecht gesichert werden. Dabei ist allerdings zu beachten, da√ü vielfach eingebrachte Gegenst√§nde gar nicht im Eigentum des Mieters stehen (z. B. Warenlieferungen). Nur an dem im Eigentum des Mieters stehenden Gegenst√§nden (z. B. Inventar) hat der Vermieter in der Insolvenz auch ein sogenanntes Absonderungsrecht, wobei dies nur f√ľr die Miete der letzten 12 Monate greift.

TIPP:
Denken Sie daran: Ihr Vermieterpfandrecht m√ľssen Sie gegen√ľber dem Insolvenzverwalter geltend machen. Hier√ľber werden Sie in der Regel durch den Er√∂ffnungsbeschlu√ü aufgekl√§rt.

Sollte eine Planinsolvenz tats√§chlich durchgef√ľhrt werden, bedarf es der Zustimmung der Gl√§ubiger, weswegen eine Interessenb√ľndelung der Vermieter in einem Vermieterpool in jedem Fall anzuraten ist. Die Stimmrechte der Gl√§ubiger bestimmen sich nach deren Forderungsh√∂he. Ansonsten bliebe Vermietern nur der Schutz der eigenen Rechte √ľber deren Minderheitenschutz im Insolvenzrecht.

Gerne unterst√ľtzen wir Sie, sollte ein Mieter bei Ihnen insolvent gegangen sein. Nehmen Sie bitte einfach Kontakt mit uns auf.

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Uwe Martens ist Rechtsanwalt bei elixir rechtsanwälte | martens & partner, Frankfurt am Main. Er ist besonders in den Bereichen Wirtschafts- / Unternehmensrecht, Inkasso / Inkasso-Abwehr und Recht der freien Berufe (insb. Arztrecht) tätig.

1 Kommentar zu: “Mieter ist pleite: Welche Rechte habe ich als Vermieter in der Insolvenz? Beispiel Schlecker”

  1. Paul Dobmeier sagt:

    Ich bin Vermieter von Gastronomieräumen.
    Ein Mieter ist in Insolvenz.
    Am 30.04.2015 ist der Beschlu√ü f√ľr die Bestellung eines vorl√§ufigen Insolvenzverwalters,ergangen.
    Am 30.04.2015,endete auch der befristete Mietvertrag des Mieters.
    Am 08.06.2015,habe ich das Schreiben des Insolvenzverwalters erhalten,mit Anhang des AG Beschlusses.
    Ich vermisse in Ihren Ausf√ľhrungen so einen Fall.
    Ich suche auch eine verbindliche Rechtsauskunft,an obige email Adresse.
    Sollte ich diese erhalten,so bitte ich um vorherige Bekanntgabe der Kosten.
    MfG
    Paul Dobmeier

    Paul Dobmeier

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