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Wir zeigen, wie Sie Ihre Maklerprovision durchsetzen, auch wenn es rechtliche Schwierigkeiten gibt.

Makler, die mit Verbrauchern kommunizieren, bewegen sich rechtlich auf vermintem Gelände – vor allem bei Widerrufsbelehrung, Ankauferklärung und komplexen Formularen.

Ausgangslage: Maklervertrag, Widerruf und Unternehmereigenschaft

Im von uns betreuten und entschiedenen Fall hatte der Käufer drei Grundstücke erworben, die vom Immobilienmakler vermittelt wurden.  Zwischen Makler und Käufer bestanden zunächst Absprachen per E-Mail (inklusive Widerrufsbelehrung), später wurden für jedes Objekt identische Formulare „Ankauferklärung und Maklerauftrag“ verwendet.  Der Käufer verweigerte schließlich die Zahlung der Maklerprovision und berief sich u.a. auf eine unwirksame Widerrufsbelehrung und eine formunwirksame Ankaufsverpflichtung.

Kernfrage war, ob der Käufer als Verbraucher handelte und ob ihn die Vertragsunterlagen in ein rechtlich missverständliches oder unzumutbares Provisionsrisiko gedrängt hatten.  Das Landgericht Stuttgart hat der Klage auf Zahlung stattgegeben, auch eine eingelegte Berufung des Käufers scheiterte beim Oberlandesgericht Stuttgart.

Unwirksame Widerrufsbelehrung – wo die tatsächliche Gefahr liegt

Der Beklagte stützte seine Verteidigung u.a. darauf, er sei Verbraucher und habe wegen einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung den Maklervertrag wirksam widerrufen.  Tatsächlich hatte die Maklerin standardisiert Widerrufsinformationen per E‑Mail versendet, inklusive Bestätigungslink, den der Interessent anklickte.  Diese Unterlagen verschickte sie unabhängig davon, ob der Kunde Unternehmer oder Verbraucher war, um im Zweifel auf der sicheren Seite zu stehen.

Im Verfahren konnten wir jedoch darlegen und beweisen, dass der Käufer gerade nicht als Verbraucher, sondern als Unternehmer gehandelt hat. Damit stand ihm schon dem Grunde nach kein gesetzliches Widerrufsrecht zu, sodass ein tatsächlich vorliegender Fehler in der Widerrufsbelehrung rechtlich ins Leere lief.

Für Makler bedeutet das: Die eigentliche Gefahr liegt weniger in der formalen Gestaltung der Widerrufsbelehrung, sondern in einer falschen Einordnung des Kunden als Verbraucher oder Unternehmer und in widersprüchlichen Dokumentationen.  Eine saubere Dokumentation der Zweckrichtung des Geschäfts und der Unternehmereigenschaft des Kunden kann spätere Widerrufseinwände entscheidend entkräften.

Formunwirksame Ankauferklärung: Kaufzwang, Aufwandspauschale, 311b BGB

In den verwendeten Formularen war neben dem Maklerauftrag eine „Ankauferklärung“ integriert, die im Wortlaut wie eine verbindliche Kaufverpflichtung des Interessenten wirkte.  Zusätzlich sahen die Klauseln eine pauschale Aufwandsentschädigung von 2.000 Euro für den Fall vor, dass der Kauf nicht zustande kommt.  Diese Kombination erzeugt aus Sicht vieler Gerichte einen faktischen Kaufzwang, weil der Interessent sich durch die Androhung der Pauschale zum Vertragsabschluss gedrängt fühlen kann.

Das Landgericht hat ausdrücklich festgestellt, dass die Ankaufsverpflichtung wegen fehlender notarieller Beurkundung formunwirksam ist, da sie unter § 311b Abs. 1 BGB fällt. Gleichwohl hat es erkannt, dass im Prozess nicht der Kaufvertrag, sondern allein die Maklerprovision eingeklagt wurde.  Die Unwirksamkeit der Ankaufsverpflichtung berührt daher nur mittelbar die Frage, ob der Maklerlohn wegen „Kaufzwang“ nach Analogien zu § 654 BGB verwirkt sein könnte.

Auch an dieser Stelle konnten wir erfolgreich nachweisen, dass der Käufer einiges an Erfahrung im Bereich Immobilienkauf hat. Damit fehlte jede Schutzbedürftigkeit, die es rechtfertigen würde, ihm eine „Überrumpelung“ durch die formunwirksame Kaufklausel zuzubilligen.  Zudem fehlte es auch an dem Vortrag, er hätte den Kaufvertrag bei Kenntnis der Formunwirksamkeit nicht abgeschlossen. Auch das OLG Stuttgart bestätigte anschließend, dass ein rein formaler Mangel nicht ausreicht.

Vorliegend kam noch hinzu, dass der Kaufvertrag nicht durchgeführt wurde, d.h. der Käufer nicht im Grundbuch eingetragen wurde, nachdem der Käufer auch den Kaufpreis nicht gezahlt hatte. So bestimmt § 311b Abs. 1 BGB, dass ein formunwirksamer Vertrag wirksam wird, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen. Das war vorliegend nicht der Fall. Der Bundesgerichtshof hatte in einer Grundsatzentscheidung jedoch zuvor bereits entschieden, dass die Heilung auch schon dann eintritt, wenn der Kaufvertrag abgeschlossen wird.

Für die Praxis bedeutet das: Eine formunwirksame Ankauferklärung kann zwar angreifbar sein, führt aber nicht automatisch zum Wegfall der Provision.  Je erfahrener und professioneller der Kunde ist, desto geringer ist das Risiko, dass Gerichte einen Provisionsverlust wegen Übervorteilung annehmen.

Aufwandspauschale und missverständlicher Vertragstext

Die Aufwandsentschädigungsklausel (2.000 Euro pauschal bei Nichtkauf) war typischerweise als Allgemeine Geschäftsbedingung vorformuliert und nicht individuell ausgehandelt.  Das Gericht hat in seiner Entscheidung ausdrücklich darauf hingewiesen, dass diese Klausel aufgrund ihres überraschenden Charakters und ihres Sanktionsgehalts gegen § 305c BGB verstoßen kann.  Gleichwohl hat es die Unwirksamkeit dieser Klausel nicht auf den gesamten Vertrag durchschlagen lassen.

Unter Anwendung von § 306 BGB hat das Gericht ausgeführt, dass bei Unwirksamkeit einzelner AGB-Bestimmungen der Vertrag im Übrigen wirksam bleibt, sofern das Festhalten am Restvertrag keine unzumutbare Härte darstellt.  Weder war vorgetragen noch ersichtlich, dass der Maklervertrag ohne die Aufwandspauschale nicht geschlossen worden wäre oder dass der Kunde besonderen Schutz vor dieser Regelung brauchte.  Die Provision als Gegenleistung für die erfolgreiche Vermittlung blieb daher unangetastet.

Die Formulierungen im Vertragstext zur Auftraggeberstellung und Doppelmaklertätigkeit waren ebenfalls angegriffen worden: Der Käufer behauptete, es sei gar nicht klar, wer den Makler beauftragt habe und ob er nicht eigentlich für den Verkäufer tätig gewesen sei.  Aus Sicht des Gerichts ergab sich jedoch aus der E‑Mail-Korrespondenz, der Unterschriftszeile und den konkreten Provisionsregelungen eindeutig, dass der Käufer selbst Auftraggeber und Provisionsschuldner war; etwaige Unklarheiten zur Doppelmaklertätigkeit waren für ihn als Branchenkundigen weder überraschend noch intransparent.

Makler sollten aus diesem Fall mitnehmen, dass missverständliche Formulierungen zu Auftraggeber, Doppelmaklertätigkeit, Aufwandspauschalen und vermeintlichen Kaufverpflichtungen ein erhebliches Angriffspotential bieten, aber gut strukturierte Verträge und eine klare Kommunikation diese Risiken beherrschbar machen.

Heilung der Mängel im konkreten Verfahren

Trotz der formalen Schwächen (formunwirksame Ankaufsverpflichtung, problematische Aufwandspauschale, Widerrufsunterlagen) konnte der Provisionsanspruch vollständig durchgesetzt werden.  Die Heilung erfolgte nicht durch nachträgliche Vertragsänderungen, sondern durch eine sorgfältige prozessuale Aufarbeitung der tatsächlichen Verhältnisse und eine differenzierte rechtliche Argumentation.

Wesentliche Bausteine waren:

• Nachweis der Unternehmereigenschaft des Beklagten durch Notarverträge, Zeugenaussagen (Mitarbeiter, Maklerin, Gutachter) und sein eigenes Auftreten im Markt.
• Herausarbeitung der eigenständigen Entstehung eines Maklervertrags bereits im Mailverkehr, unabhängig von der späteren formunwirksamen Ankauferklärung.
• Anwendung von § 306 BGB, um die Unwirksamkeit der Aufwandspauschale auf diesen Klauselteil zu beschränken, ohne die Provisionsregelung zu gefährden.
• Abwehr der Verwirkungs-Argumentation, indem die umfangreiche Erfahrung des Beklagten und das Fehlen jeglicher Ausnutzung einer Wissensüberlegenheit des Maklers betont wurden.
• Aufdeckung widersprüchlichen und unzutreffenden Vorbringens des Beklagten, etwa zur angeblichen Nichtvertretung durch seinen Mitarbeiter, zur behaupteten Verbrauchereigenschaft und zum Nichtbestehen eines Maklervertrags, obwohl er Teilprovisionen bereits gezahlt hatte.

Das Ergebnis: Der Beklagte wurde zur Zahlung der gesamten offenen Provision nebst Zinsen und Kosten verurteilt.

Wie Sie sich vertraglich absichern

Aus Sicht der anwaltlichen Beratung ergeben sich für Makler klare Handlungsempfehlungen:

• Kundentyp klar dokumentieren: Halten Sie im Maklervertrag ausdrücklich fest, ob der Kunde als Unternehmer handelt, und stimmen Sie diese Angabe mit dem späteren Notarvertrag ab.
• Fragen Sie auch den privaten Kunden nach seinen Erfahrungen mit Immobilienkäufen und nach der Häufigkeit und dem Zweck von solchen Geschäften.
• Verpflichtungen zum Grundstückskauf haben im Maklervertrag nichts zu suchen. Brauchen dennoch eine Erklärung, um die Ernsthaftigkeit des Vorhabens zu unterstreichen, müssen Sie sehr vorsichtig mit der Formulierung sein und sich unbedingt entsprechend beraten lassen.
• Wenn Sie Aufwandsentschädigungen vereinbaren, sollten diese transparent, angemessen und klar von der Provision abgrenzbar sein, um einer AGB-Kontrolle standzuhalten.
• Versenden Sie Widerrufsunterlagen systematisch, machen Sie aber intern deutlich, welche Fälle Verbrauchergeschäfte sind und welche nicht, um keine widersprüchlichen Signale zu setzen. Achtung: wenn sie einem Unternehmer eine Widerrufsbelehrung senden, ist bis heute nicht abschließend geklärt, ob sie diesem damit ein vertragliches Widerrufsrecht einräumen. Verzichten Sie daher bei Unternehmern besser darauf.
• Der vorgerichtliche Mailverkehr war in diesem Fall zentral, um den Vertragsschluss, die Vertreterstellung und den Provisionssatz nachzuweisen; archivieren Sie Kommunikation sorgfältig.
• Gerade Standardformulare mit Ankauferklärungen, Aufwandspauschalen und Doppelmaklerklauseln sollten laufend an die aktuelle Rechtsprechung (u.a. zu 311b BGB, 305 ff. BGB und 654 BGB analog) angepasst werden.

Eine fachkundige Begleitung durch Rechtsanwälte hilft, das Provisionsmodell rechtssicher auszugestalten, Streitigkeiten zu vermeiden und im Ernstfall die eigenen Ansprüche konsequent durchzusetzen.

Bei Fragen zum Thema Maklerprovision durchsetzen zögern Sie bitte nicht, mich zu kontaktieren.

Ihr Rechtsanwalt Florian N. Schuh

schuh@recht-hilfreich.de