Die aktuelle Rechtsprechung zum Maklerrecht zeigt: Wer die Spielregeln von Provision, Vertragsschluss und Haftung kennt, kann als Makler nicht nur eigene Risiken minimieren, sondern auch seinen Kunden einen echten Mehrwert bieten. Die Jahre vergangenen zwei Jahre sind dabei geprägt von einer verbraucherschutzorientierten Linie des Bundesgerichtshofs, die Immobilienmakler, Darlehens-, Versicherungs- und Studienplatzvermittler unmittelbar betrifft.
-
Kern des Maklervertrags: Erfolgsprinzip sichern
Für Makler ist entscheidend, das gesetzliche Leitbild des Maklervertrags im Blick zu behalten: Provision gibt es nur, wenn ein wirksamer Hauptvertrag zustande kommt und auf der Maklerleistung beruht. Bis dahin trägt der Makler das Risiko des Nichtzustandekommens, der Kunde bleibt frei, ob er abschließt oder nicht; AGB-Klauseln, die dieses Risiko auf den Kunden verschieben, sind regelmäßig unwirksam.
Für die Praxis bedeutet das:
- Keine Klauseln, die schon bei Vorverträgen, bloßen Zusagen (z. B. Studienplatz) oder trotz Genehmigungsvorbehalt Provision auslösen, bevor der eigentliche Hauptvertrag geschlossen ist.
- Zusätzliche „Aufwandspauschalen“ nur für konkret benannten, echten Mehraufwand und klar transparent, sonst droht AGB-Unwirksamkeit.
Makler, die dieses Erfolgsprinzip sauber umsetzen, schaffen Vertrauen beim Kunden und reduzieren Streit über Provisionsansprüche erheblich.
-
Provision teilen, Risiken minimieren: §§ 656a–656d BGB
Das neue Wohnimmobilien-Provisionsrecht bleibt ein Schwerpunkt der Rechtsprechung. Für Makler besonders wichtig sind drei Punkte: Einfamilienhausbegriff, Halbteilungsgrundsatz und Formanforderungen.
Wesentliche Leitplanken:
- Einfamilienhaus ist maßgeblich nach dem erkennbaren Erwerbszweck zu bestimmen, nicht nur nach der bisherigen Nutzung; untergeordnete gewerbliche oder zusätzliche Wohnnutzung schadet der Einordnung nicht zwingend.
- Bei Doppelbeauftragung von Käufer und Verkäufer müssen die Provisionssätze gleich hoch sein; jede Gestaltung, die faktisch mehr als die Hälfte der Kosten auf eine Seite verlagert, verstößt gegen den Halbteilungsgrundsatz.
- Abwälzungsvereinbarungen, bei denen die nicht vertraglich gebundene Partei am Ende mehr als die Hälfte der gesamten Provision trägt, sind insgesamt unwirksam; eine „heilende Kürzung“ auf 50 % findet nicht statt.
Für Makler lohnt sich ein klarer, transparent formulierter Provisionssplit, der sowohl der Rechtsprechung als auch dem Gerechtigkeitsempfinden der Kunden entspricht – das senkt das Prozessrisiko nachhaltig.
-
Vertragsschluss und Exposé: Wo Haftung beginnt
Die Rechtsprechung betont, wie wichtig klare Kommunikation beim Vertragsschluss und beim Exposé ist. Konkludente Maklerverträge bleiben zulässig, doch Gerichte verlangen ein eindeutiges Provisionsverlangen und eine unmissverständliche Rollenklärung gegenüber Kaufinteressenten.
Praktische Konsequenzen:
Inserate und Online-Exposés sollten die Provisionspflicht klar und gut sichtbar ausweisen, wenn der Interessent Kunde des Maklers werden soll.
Der Makler trägt die Verantwortung, Missverständnisse über seine Rolle (nur Verkäufermakler oder auch Käufermakler) zu vermeiden – Unklarheiten gehen eher zulasten des Maklers.
Beim Exposé gilt der Grundsatz der Exposéwahrheit:
Exposés müssen objektiv richtige Informationen enthalten; „schönfärben“ ist nur insoweit zulässig, wie die Tatsachen noch zutreffend wiedergegeben werden. Offensichtlich unplausible Angaben des Verkäufers (z. B. angeblich „komplett erneuertes“ Dach, obwohl nur eine Abdichtung erfolgt ist) dürfen nicht ungeprüft als Highlight übernommen werden.
Wer hier sorgfältig arbeitet, schützt sich doppelt: vor eigener Haftung und vor späteren Gewährleistungsauseinandersetzungen zwischen Käufer und Verkäufer, in die der Makler sonst hineingezogen wird.
-
Wenn Pflichtverletzung die Provision kostet
Die Gerichte schärfen die Maßstäbe, wann ein Makler seine Provision ganz oder teilweise verlieren kann. Neben der klassischen unzulässigen Doppelvertretung kommt eine Verwirkung des Provisionsanspruchs auch bei anderen schwerwiegenden Pflichtverletzungen in Betracht.
Praxisnahe Beispiele:
- Wer bekannte Mängel wie Feuchtigkeit oder Schimmel auf ausdrückliche Nachfrage verharmlost oder verschweigt, riskiert nicht nur Schadensersatz, sondern auch den kompletten Verlust der Provision.
- Eine lückenhafte oder fehlende Beratungsdokumentation im Versicherungsbereich führt zu massiven Beweiserleichterungen zugunsten des Kunden; gelingt die Entlastung nicht, steht schnell eine Pflichtverletzung im Raum.
Für Makler empfiehlt sich deshalb:
- Systematische, schriftliche Dokumentation der Beratung, Offenlegung aller bekannten Risiken und klare Protokollierung von Kundenentscheidungen.
- Interne Schulungen zu Aufklärungspflichten, insbesondere im Hinblick auf typische Problemfelder wie Feuchtigkeit, energetische Sanierung, Finanzierungskopplung und Laufzeitrisiken.
-
Blick über den Tellerrand: Studienplatz-, Partner- und Arbeitsvermittlung
Die Berichte zeigen, dass maklerähnliche Strukturen weit über den klassischen Immobilienbereich hinausgehen. Das ist relevant für Makler, die ihr Geschäftsmodell diversifizieren oder ergänzende Dienstleistungen anbieten.
Aktuelle Entwicklungen:
- Studienplatzvermittlung: Verträge, die im Schwerpunkt auf das Verschaffen eines Studienplatzes gerichtet sind, werden am Leitbild des Maklervertrags gemessen; Erfolgshonorare, die das Risiko eines Scheiterns des Studienvertrags auf den Kunden abwälzen, sind AGB-rechtlich kritisch.
- Online-Partnervermittlung: Reine Plattformmodelle unterliegen nicht dem strengen Kündigungsrecht des § 627 BGB; klassische, persönliche Partnervermittlung dagegen schon.
- Private Arbeitsvermittlung: Als ortsüblicher Maklerlohn gelten bei Direktvermittlung häufig bis zu drei Bruttomonatsgehälter; Transparenz gegenüber Arbeitnehmern und Arbeitgebern ist hier entscheidend, um Konflikte zu vermeiden.
Makler, die solche Segmente besetzen, sollten ihre Vertragsmuster frühzeitig an die maklerrechtlichen Leitbilder anpassen – das stärkt die Verhandlungsposition und die Akzeptanz bei den Kunden.
Bei Fragen zum Thema Maklerrecht und Vertriebsrecht melden Sie sich bitte bei uns!
Ihr Rechtsanwalt Florian N. Schuh
schuh@recht-hilfreich.de
