Erfahrungen & Bewertungen zu elixir rechtsanwälte Krisenvorsorge und Vermögensschutz: Fallstricke vorzeitiger ImmobilienĂŒbertragungen

Krisenvorsorge und Vermögensschutz: Fallstricke vorzeitiger ImmobilienĂŒbertragungen

Vielen Immobilienbesitzern wird das eigene Haus im Alter zu groß. Die Kinder sind ausgezogen und das ruhige Zweier-Leben kehrt zurĂŒck. Angesichts der HausgrĂ¶ĂŸe und der damit verbundenen Arbeit kommen schnell Fragen nach denkbaren Alternativen auf: Behalte ich nur ein paar Zimmer im Haus und verschenke es jetzt schon? Wie kann ich das Haus steuerlich vorteilhaft weitergeben, ohne selbst ausziehen zu mĂŒssen? Wie sichere ich meine Rechte lebenslang?

NatĂŒrlich will jeder bei der Planung im Alter auch gleichzeitig dem Staat ein Schnippchen schlagen und die Steuerlast senken. Doch Vorsicht: Wer nicht aufpaßt, kann beim vorzeitigen Übertragen einer Immobilie leicht ĂŒber die Fallstricke der Gesetze stolpern. Wir zeigen Ihnen kursorisch auf, worauf Sie zu achten haben, wenn Sie an eine vorzeitige ImmobilienĂŒbertragung denken.

Nach der neusten Erbschaftsstudie 2012 fĂŒr die Postbank durch das Institut fĂŒr Demoskopie (IfD) Allensbach rollt quasi eine Erbschaftswelle historischen Ausmaßes auf Deutschland zu. Im Rahmen der Erbschaften werden Immobilien, so das IfD, eine immer grĂ¶ĂŸere Rolle spielen. Die Chancen, ein Eigenheim zu erben, verdoppeln sich. Die Studie zeigt mit Deutlichkeit den Trend auf:

„57 Prozent der Deutschen haben sich schon damit beschĂ€ftigt, etwas zu vererben. Und in zwei von drei FĂ€llen sollen Immobilien im Nachlass enthalten sein. KĂŒnftig hat schon mehr als jede fĂŒnfte Erbschaft einen Wert von 100.000 Euro und mehr. (
) Wesentlicher Treiber fĂŒr das drastisch steigende Erbvolumen sind Immobilien. Laut Postbank Studie werden HĂ€user, GrundstĂŒcke oder Wohnungen zukĂŒnftig in zwei von drei NachlĂ€ssen enthalten sein.(
) So wird sich das Netto-Immobilienvermögen der ab 65-jĂ€hrigen Deutschen in den kommenden 18 Jahren verdoppeln. (
) So zeigen die Ergebnisse der Postbank Studie, dass acht von zehn aller Immobilienbesitzer in Deutschland VererbungsplĂ€ne haben.(
) Die Erbvolumen werden insbesondere durch Immobilien immer grĂ¶ĂŸer. Doch lĂ€ngst nicht in gleichem Maße ist das Wissen zum Thema da.“

Erbfalle: Berliner Testament meiden

Das zeigt die gelebte Gestaltungspraxis bei ImmobilienĂŒbertragungen. So deckt die Studie zum Leidwesen erfahrener Erbrechtler auf, daß

„jedes zweite Testament in Deutschland (
) ein so genanntes Berliner Testament [ist]. In diesem Fall wird der jeweils ĂŒberlebende Ehegatte zum Alleinerben eingesetzt.“

Damit hat sich eine rechtlich Ă€ußerst ungeschickte Gestaltung gefĂ€hrlich weit verbreitet.

Zwei zentrale Gefahren sind mit dem Berliner Testament verbunden: zum einen fallen zweimal Erbschaftssteuer an, zum anderen können Änderung nur noch mit Zustimmung des Ehepartners erfolgen, also ĂŒberhaupt nicht mehr nach dessen Tod.

Selten finden sich fĂŒr diese erheblichen Nachteile stichhaltige GrĂŒnde. Das zeigte sich schon in unserer langjĂ€hrige Beratungspraxis. Im Vordergrund der ErbschaftsĂŒberlegungen steht in der Regel die finanzielle Versorgung im Alter.

Eine vorweggenommene Übertragung der Immobilie bietet im Gegensatz zum Berliner Testament dem Schenkenden verschiedene Vorteile. So sollten insbesondere Vermögende frĂŒhzeitig an ein Verschenken denken.

Wer ein Vermögen von ĂŒber 400.000 Euro hat, sollte in die Umsetzung einsteigen. Die damit verbundenen Steuervorteile dĂŒrfen nicht unterschĂ€tzt werden. Die SteuerbegĂŒnstigung greift jedoch nicht nur bei Reichen. Selbst wenn nicht die eigenen Kinder oder Ehepartner als Erben eingesetzt werden sollen, sondern beispielsweise Neffen oder Geschwister, sollten die FreibetrĂ€ge ausgenutzt werden. Die FreibetrĂ€ge bei der Erbschaftssteuer sind dort deutlich niedriger.

Eigensicherung: Nießbrauch, Wohn- / Wohnungsrecht nutzen

Bei der frĂŒhzeitigen Übertragung von Immobilien sollte man sich die Rechte zur Nutzung der Immobilie auf jeden Fall sichern. Zwei Standards kommen dabei vor: einerseits das Wohn- resp. Wohnungsrecht, andererseits der Nießbrauch. Wer noch die wirtschaftliche Nutzung der Immobilien fĂŒr sich beanspruchen möchte, achtet auf die Eintragung eines Nießbrauchs. Eine Vermietung zum eigenen Vorteil bleibt dann noch möglich. Wer sich hingegen lediglich ein sicheres Dach ĂŒber dem Kopf bewahren möchte, begnĂŒgt sich mit einem Wohn- oder Wohnungsrecht.

Achtung: Diese Rechte stellen fĂŒr ein GrundstĂŒck eine erhebliche Wertminderung dar, die bis hin zur UnverĂ€ußerlichkeit der Immobilien fĂŒhren können.

Von diesem (dinglichen) Wohnungsrecht ist die beschrĂ€nkte persönliche Dienstbarkeit, das so genannte Wohnrecht, zu unterscheiden. Ein Wohnrecht liegt vor, wenn dem Berechtigten eine Mitbenutzung eingerĂ€umt wird. Im Unterschied zum Wohnungsrecht darf die Wohnung im Falle des Wohnrechts vom Berechtigten nur in eigener Person genutzt werden. Die Aufnahme von Familienangehörigen oder sonstiger Personen ist unzulĂ€ssig. Das höchstpersönliche Wohnrecht ist nicht pfĂ€ndbar, so daß hier tatsĂ€chlich eine lebenslange Bleibe gesichert werden kann.

Durchdenken Sie vor Eintragung eines Rechts im Grundbuch (gleich ob Nießbrauch oder Wohn- / Wohnungsrecht), daß eine Löschung desselben wiederum als Schenkung (geldwerter Vorteil) einzustufen ist.

Die Folge: Drohen oder bestehen beispielsweise Unterhaltsregresse der Sozialbehörde gegen die Erben, können derartige Schenkungen einen erheblichen Schlag ins Kontor, besser gesagt ins Konto, bedeuten. Dieser finanzielle Fallstrick wird oft und regelmĂ€ĂŸig ĂŒbersehen!

Verschuldete Kinder: Erbe vor GlÀubigern sichern

Selbst verschuldeten Kinder kann eine Immobilie zu Lebzeiten risikofrei ĂŒbertragen werden, ohne daß GlĂ€ubiger zuschlagen. Möglichkeit eins: Übertragen Sie das Haus auf die Enkel und rĂ€umen Sie dem verschuldeten Kind ein höchstpersönliches Wohnrecht ein. Möglichkeit zwei: Setzen Sie das verschuldete Kind als Vorerbe, die Enkel als Nacherben ein und ordnen Sie eine Dauertestamentsvollstreckung durch einen Dritten an. Jetzt kommen GlĂ€ubiger des verschuldeten Kindes nicht mehr an das HĂ€uschen.

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Von

Rechtsanwalt Uwe Martens

Uwe Martens ist Rechtsanwalt bei elixir rechtsanwÀlte | martens & partner, Frankfurt am Main. Er ist besonders in den Bereichen Wirtschafts- / Unternehmensrecht, Inkasso / Inkasso-Abwehr und Recht der freien Berufe (insb. Arztrecht) tÀtig.

1 Kommentar zu: “Krisenvorsorge und Vermögensschutz: Fallstricke vorzeitiger ImmobilienĂŒbertragungen”

  1. Avatar I. S. sagt:

    Meine Eltern hatten vor ĂŒber 20 Jahre ein Berliner Testament notariell hinerlegt, indem sich beide wechselbezĂŒglich als Alleinerbe einsetzten. Vor 2 1/2 Jahren verstarb mein Vater. Mutter nun ist Alleinerbin von 2 HĂ€user und *** Euro. Wir Kinder (2 BrĂŒder und ich als jĂŒngste Tochter) sind jedweils als Nach- bzw. Enderben zu gleichen Teilen eingesetzt und daher im Moment von der Erbfolge ausgschlossen. Mutter hat bereits *** Euro einseitig in nur ein Haus (in dem sie mit 1 Bruder wohnt) gesteckt. Bruder wollte schon, dass Mutter das Haus auf ihn ĂŒbertrĂ€gt. Wie ist das, wenn z. B. beide Immobilien von meiner Mutter an meine BrĂŒder ĂŒbertragen werden bzw. sie diese ihnen schenkt? Wie wird diese Schenkung spĂ€ter nach dem Tod der Mutter rĂŒckgĂ€ngig gemacht, da ja meine BrĂŒder als EigentĂŒmer im Grundbuch eingetragen wĂ€ren und ich dadurch nichts erben wĂŒrde. Muss ich einen Notar/Rechtsanwalt beauftragen oder mich an den Testamentvollstrecker wenden?

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