Krisenvorsorge und Vermögensschutz: Fallstricke vorzeitiger Immobilienübertragungen

Vielen Immobilienbesitzern wird das eigene Haus im Alter zu groß. Die Kinder sind ausgezogen und das ruhige Zweier-Leben kehrt zurück. Angesichts der Hausgröße und der damit verbundenen Arbeit kommen schnell Fragen nach denkbaren Alternativen auf: Behalte ich nur ein paar Zimmer im Haus und verschenke es jetzt schon? Wie kann ich das Haus steuerlich vorteilhaft weitergeben, ohne selbst ausziehen zu müssen? Wie sichere ich meine Rechte lebenslang?

Natürlich will jeder bei der Planung im Alter auch gleichzeitig dem Staat ein Schnippchen schlagen und die Steuerlast senken. Doch Vorsicht: Wer nicht aufpaßt, kann beim vorzeitigen Übertragen einer Immobilie leicht über die Fallstricke der Gesetze stolpern. Wir zeigen Ihnen kursorisch auf, worauf Sie zu achten haben, wenn Sie an eine vorzeitige Immobilienübertragung denken.

Nach der neusten Erbschaftsstudie 2012 für die Postbank durch das Institut für Demoskopie (IfD) Allensbach rollt quasi eine Erbschaftswelle historischen Ausmaßes auf Deutschland zu. Im Rahmen der Erbschaften werden Immobilien, so das IfD, eine immer größere Rolle spielen. Die Chancen, ein Eigenheim zu erben, verdoppeln sich. Die Studie zeigt mit Deutlichkeit den Trend auf:

57 Prozent der Deutschen haben sich schon damit beschäftigt, etwas zu vererben. Und in zwei von drei Fällen sollen Immobilien im Nachlass enthalten sein. Künftig hat schon mehr als jede fünfte Erbschaft einen Wert von 100.000 Euro und mehr. (…) Wesentlicher Treiber für das drastisch steigende Erbvolumen sind Immobilien. Laut Postbank Studie werden Häuser, Grundstücke oder Wohnungen zukünftig in zwei von drei Nachlässen enthalten sein.(…) So wird sich das Netto-Immobilienvermögen der ab 65-jährigen Deutschen in den kommenden 18 Jahren verdoppeln. (…) So zeigen die Ergebnisse der Postbank Studie, dass acht von zehn aller Immobilienbesitzer in Deutschland Vererbungspläne haben.(…) Die Erbvolumen werden insbesondere durch Immobilien immer größer. Doch längst nicht in gleichem Maße ist das Wissen zum Thema da.

Erbfalle: Berliner Testament meiden

Das zeigt die gelebte Gestaltungspraxis bei Immobilienübertragungen. So deckt die Studie zum Leidwesen erfahrener Erbrechtler auf, daß

jedes zweite Testament in Deutschland (…) ein so genanntes Berliner Testament [ist]. In diesem Fall wird der jeweils überlebende Ehegatte zum Alleinerben eingesetzt.

Damit hat sich eine rechtlich äußerst ungeschickte Gestaltung gefährlich weit verbreitet.

Zwei zentrale Gefahren sind mit dem Berliner Testament verbunden: zum einen fallen zweimal Erbschaftssteuer an, zum anderen können Änderung nur noch mit Zustimmung des Ehepartners erfolgen, also überhaupt nicht mehr nach dessen Tod.

Selten finden sich für diese erheblichen Nachteile stichhaltige Gründe. Das zeigte sich schon in unserer langjährige Beratungspraxis. Im Vordergrund der Erbschaftsüberlegungen steht in der Regel die finanzielle Versorgung im Alter.

Eine vorweggenommene Übertragung der Immobilie bietet im Gegensatz zum Berliner Testament dem Schenkenden verschiedene Vorteile. So sollten insbesondere Vermögende frühzeitig an ein Verschenken denken.

Wer ein Vermögen von über 400.000 Euro hat, sollte in die Umsetzung einsteigen. Die damit verbundenen Steuervorteile dürfen nicht unterschätzt werden. Die Steuerbegünstigung greift jedoch nicht nur bei Reichen. Selbst wenn nicht die eigenen Kinder oder Ehepartner als Erben eingesetzt werden sollen, sondern beispielsweise Neffen oder Geschwister, sollten die Freibeträge ausgenutzt werden. Die Freibeträge bei der Erbschaftssteuer sind dort deutlich niedriger.

Eigensicherung: Nießbrauch, Wohn- / Wohnungsrecht nutzen

Bei der frühzeitigen Übertragung von Immobilien sollte man sich die Rechte zur Nutzung der Immobilie auf jeden Fall sichern. Zwei Standards kommen dabei vor: einerseits das Wohn- resp. Wohnungsrecht, andererseits der Nießbrauch. Wer noch die wirtschaftliche Nutzung der Immobilien für sich beanspruchen möchte, achtet auf die Eintragung eines Nießbrauchs. Eine Vermietung zum eigenen Vorteil bleibt dann noch möglich. Wer sich hingegen lediglich ein sicheres Dach über dem Kopf bewahren möchte, begnügt sich mit einem Wohn- oder Wohnungsrecht.

Achtung: Diese Rechte stellen für ein Grundstück eine erhebliche Wertminderung dar, die bis hin zur Unveräußerlichkeit der Immobilien führen können.

Von diesem (dinglichen) Wohnungsrecht ist die beschränkte persönliche Dienstbarkeit, das so genannte Wohnrecht, zu unterscheiden. Ein Wohnrecht liegt vor, wenn dem Berechtigten eine Mitbenutzung eingeräumt wird. Im Unterschied zum Wohnungsrecht darf die Wohnung im Falle des Wohnrechts vom Berechtigten nur in eigener Person genutzt werden. Die Aufnahme von Familienangehörigen oder sonstiger Personen ist unzulässig. Das höchstpersönliche Wohnrecht ist nicht pfändbar, so daß hier tatsächlich eine lebenslange Bleibe gesichert werden kann.

Durchdenken Sie vor Eintragung eines Rechts im Grundbuch (gleich ob Nießbrauch oder Wohn- / Wohnungsrecht), daß eine Löschung desselben wiederum als Schenkung (geldwerter Vorteil) einzustufen ist.

Die Folge: Drohen oder bestehen beispielsweise Unterhaltsregresse der Sozialbehörde gegen die Erben, können derartige Schenkungen einen erheblichen Schlag ins Kontor, besser gesagt ins Konto, bedeuten. Dieser finanzielle Fallstrick wird oft und regelmäßig übersehen!

Verschuldete Kinder: Erbe vor Gläubigern sichern

Selbst verschuldeten Kinder kann eine Immobilie zu Lebzeiten risikofrei übertragen werden, ohne daß Gläubiger zuschlagen. Möglichkeit eins: Übertragen Sie das Haus auf die Enkel und räumen Sie dem verschuldeten Kind ein höchstpersönliches Wohnrecht ein. Möglichkeit zwei: Setzen Sie das verschuldete Kind als Vorerbe, die Enkel als Nacherben ein und ordnen Sie eine Dauertestamentsvollstreckung durch einen Dritten an. Jetzt kommen Gläubiger des verschuldeten Kindes nicht mehr an das Häuschen.

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Uwe Martens ist Rechtsanwalt bei elixir rechtsanwälte | martens & partner, Frankfurt am Main. Er ist besonders in den Bereichen Wirtschafts- / Unternehmensrecht, Inkasso / Inkasso-Abwehr und Recht der freien Berufe (insb. Arztrecht) tätig.
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1 Kommentar zu: “Krisenvorsorge und Vermögensschutz: Fallstricke vorzeitiger Immobilienübertragungen”

  1. I. S. sagt:

    Meine Eltern hatten vor über 20 Jahre ein Berliner Testament notariell hinerlegt, indem sich beide wechselbezüglich als Alleinerbe einsetzten. Vor 2 1/2 Jahren verstarb mein Vater. Mutter nun ist Alleinerbin von 2 Häuser und *** Euro. Wir Kinder (2 Brüder und ich als jüngste Tochter) sind jedweils als Nach- bzw. Enderben zu gleichen Teilen eingesetzt und daher im Moment von der Erbfolge ausgschlossen. Mutter hat bereits *** Euro einseitig in nur ein Haus (in dem sie mit 1 Bruder wohnt) gesteckt. Bruder wollte schon, dass Mutter das Haus auf ihn überträgt. Wie ist das, wenn z. B. beide Immobilien von meiner Mutter an meine Brüder übertragen werden bzw. sie diese ihnen schenkt? Wie wird diese Schenkung später nach dem Tod der Mutter rückgängig gemacht, da ja meine Brüder als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wären und ich dadurch nichts erben würde. Muss ich einen Notar/Rechtsanwalt beauftragen oder mich an den Testamentvollstrecker wenden?

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