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Nachforderung der Grundsteuer vom Vermieter im Gewerberaum (Urteil)

Stehen mehrere GebĂ€ude auf einem GrundstĂŒck und wird die Grundsteuer neu festgesetzt, stellt sich die Frage der Nachforderung gegenĂŒber den Mietern des Gewerberaums nach vielen Jahren. Die Forderung war nicht verjĂ€hrt und nicht verwirkt, wie das Gericht zutreffend festgestellt hat.

Schwieriger war die Frage zu beantworten, ob die erhöhte Grundsteuer auf mehrere GebĂ€ude eines GrundstĂŒcks umgelegt werden darf, wenn sich nachweislich der GebĂ€udewert eines der GebĂ€ude nicht verĂ€ndert hat.

FĂŒr den EigentĂŒmer und Vermieter der GebĂ€ude haben wir untenstehendes Urteil erwirkt. Das Gericht hat festgestellt, dass die Grundsteuer auf alle GebĂ€ude umgelegt werden darf.  

Tatbestand

Die KlĂ€gerin begehrt als ehemalige Vermieterin von der Beklagten als ehemalige Mieterin die Nachzahlung von rĂŒckwirkend neu festgesetzter Grundsteuer nach zwischenzeitlicher Beendi­gung des MietverhĂ€ltnisses. Die Beklagte war aufgrund eines Mietvertrages Mieterin des gewerblichen Mietobjektes der KlĂ€gerin. Ausweislich des Mietver­trages war die Beklagte verpflichtet, neben der Miete auch Betriebskosten zu zahlen. Über die Betriebskosten wurde jĂ€hrlich abgerechnet. Zu den Abrech­nungsposten der Betriebskostenabrechnungen gehörte jeweils auch die anteilige Grundsteuer.

Auf dem GrundstĂŒck der KlĂ€gerin befinden sich neben dem Mietob­jekt weitere GebĂ€ude. Dies ergibt sich aus einem Auszug aus dem Liegenschaftska­taster des Amts fĂŒr Bodenmanagement und ist zwischen den Parteien unstreitig.

Die KlĂ€gerin erhielt einen AbgabenĂ€nderungsbescheid der Stadt durch welchen die Grundsteuer B fĂŒr das „Objekt“ auf der Grundlage eines Bescheides des Finanzamtes ĂŒber den Einheitswert des Grundbesitzes und den Grundsteuermessbetrag rĂŒckwirkend neu festgesetzt wurde. Der Bescheid des Finanzam­tes fĂŒhrt unter der Überschrift „Bestimmung der wirtschaftlichen Einheit“ die GebĂ€ude 1-1C auf.

Die KlĂ€gerin setzte die Beklagte ĂŒber die AbĂ€nderung der Grundsteuer in Kenntnis und ver­langte von der Beklagten eine Nachzahlung in Höhe von 2.731,22 Euro. Die Beklagte wies den Anspruch unter Verweis auf VerjĂ€hrung zurĂŒck.

Das Finanzamt teilte auf Nachfrage der Beklagten mit, dass sich die Erhöhung des Einheitswertes nur auf die GebĂ€ude 1A und 1C beziehe und sich die GebĂ€udewerte des GebĂ€udes 1B gegenĂŒber dem letzten Einheitswert nicht verĂ€ndert hĂ€t­ten und somit nicht ursĂ€chlich fĂŒr die Grundsteuererhöhung gewesen seien.

Die KlĂ€gerin vertritt die Auffassung, dass fĂŒr die Berechnung der Grundsteuer das bebaute GrundstĂŒck ausschlaggebend sei und sich somit die Festsetzung des neuen Einheitswertes auf sĂ€mtliche auf dem GrundstĂŒck befindliche GebĂ€ude beziehe. Die Kosten seien daher auch auf sĂ€mtliche Mieter umzulegen. Der Anspruch könne auch nicht verjĂ€hrt sein, da sie erst mit dem Änderungsbescheid der Stadt Kenntnis von der höheren Grundsteuer erlangt und erst zu diesem Zeitpunkt die VerjĂ€hrung zu laufen begonnen habe. Auch gebe es eine Aus­schlussfrist wie bei der Wohnraummiete bei der Gewerberaummiete nicht, so dass der Mieter von Gewerberaum immer mit einer Nachforderung rechnen mĂŒsse.

Die KlÀgerin hat ihre Forderung zunÀchst mit Mahnbescheid geltend ge­macht. Nachdem die Beklagte Widerspruch erhoben hat, ist das Verfahren abgegeben worden und bei dem erkennenden Gericht am eingegan­gen. Die KlÀgerin hat mit Schriftsatz ihres ProzessbevollmÀchtigten ihre Zustimmung zu einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren erklÀrt. Die Zustimmung der Beklagten zu einer Entscheidung im schriftlichen Ver­fahren ist bei Gericht eingegangen.

Die KlÀgerin beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an die KlĂ€gerin 2.731,22 Euro nebst Zinsen in Höhe von 9 % ĂŒber dem Basiszinssatz seit RechtshĂ€ngigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, dass eine Umlegung der erhöhten Grundsteuer auf Mieter des GebĂ€udes 1B nicht erfolgen könne, da das GebĂ€ude fĂŒr die Erhöhung nicht ursĂ€chlich gewesen ist. Sie ist weiter der Meinung, dass die erstellten Nebenkostenabrechnungen, welche die Kosten fĂŒr die Grundsteuer bereits enthalten haben, abschlie­ßend seien. Weitere Forderungen könnten auch deshalb nicht geltend gemacht werden. Die Beklagte habe mit der Geltendmachung weiterer Nachforderungen zudem nicht rechnen brau­chen, so dass die Forderung verwirkt sei, zumal sich die KlĂ€gerin die Geltendmachung von Grundsteuernachforderungen in den Nebenkostenabrechnungen nicht vorbehalten habe. Die Beklagte hat zudem ausdrĂŒcklich die Einrede der VerjĂ€hrung erhoben.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten SchriftsÀtze nebst Anlagen Bezug genommen.

EntscheidungsgrĂŒnde

Die Klage ist zulĂ€ssig und begrĂŒndet.

Der KlÀgerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung der geltend gemachten an­teiligen Grundsteuernachforderung auf der Grundlage des zwi­schen den Parteien bestehenden MietverhÀltnisses zu.

Die Beklagte schuldet ausweislich des Mietvertrages die Zahlung der dort aufgezĂ€hlten Betriebskosten, zu denen auch die anfallende Grundsteuer gehört. Zwar hat die KlĂ€gerin die Betriebskosten gegenĂŒber der Beklagten unter BerĂŒcksichtigung eines anteiligen Grundsteuerbetrages bereits abgerechnet und die Beklagte hat die entsprechenden Nachzahlungen bereits geleistet. Entgegen der Auffassung der Beklagten sind die erfolgten Abrechnungen, aber im Hinblick auf die Grundsteuer nicht abschließend. Denn der Vermieter kann grundsĂ€tzlich bei einer nachtrĂ€glichen Erhöhung der Grundsteuer durch das Finanzamt eine schon bezahlte Betriebskostenabrechnung korrigieren und die erhöhten Kosten der Grundsteuer nachtrĂ€glich umlegen (LG Berlin, Urteil vom 21.03.2005, Az.:62 S 321/04 m.w.N.). Dies ist vorliegend geschehen.

Soweit die Beklagte meint, eine Umlegung der nachtrĂ€glichen Grundsteuererhöhung auch auf Mieter des GebĂ€udes 1B könne nicht erfolgen, da dieses GebĂ€ude fĂŒr die Erhöhung der Grundsteuer ausweislich der Auskunft des Finanzamtes nicht ursĂ€chlich gewesen ist, vermag das Gericht dem nicht zu folgen. Das Finanzamt hat in seinem Bescheid ei­nen Einheitswert fĂŒr das GrundstĂŒck der KlĂ€gerin festgesetzt, eine Differenzierung zwischen dem GrundstĂŒck und den einzelnen GebĂ€uden ist in dem Bescheid nicht erfolgt. Die Festset­zung des Finanzamts bezieht sich vielmehr auf das gesamte GrundstĂŒck nebst Bebauung als Bewertungseinheit, auch wenn sich der letztlich fĂŒr das GrundstĂŒck insgesamt festgesetzte Wert aus mehreren Einzelwerten zusammensetzt. Die Festsetzung eines Einheitswertes ent­spricht der ĂŒblichen und gesetzlich vorgesehenen Berechnungsweise. GemĂ€ĂŸ § 78 BewG umfasst der GrundstĂŒckswert dabei neben den GebĂ€udewerten auch den Bodenwert sowie den Wert der Außenanlagen, weshalb unabhĂ€ngig von der Festsetzung der einzelnen Ge­bĂ€udewerte sĂ€mtliche GebĂ€ude von der Festsetzung betroffen sind. Dieser vom Finanzamt festgesetzte Einheitswert ist Grundlage der Berechnung der fĂŒr das GrundstĂŒck angefallenen Grundsteuer. Daher unterscheidet auch der Abgaben-Änderungsbescheid der Stadt nicht zwischen der Grundsteuer fĂŒr das GrundstĂŒck und der Grundsteuer fĂŒr die einzelnen auf dem GrundstĂŒck befindlichen GebĂ€ude. Dies ist nicht zu beanstanden. Aufgrund dieser einheitlichen Festsetzung fĂŒr das GrundstĂŒck war die KlĂ€gerin weder verpflichtet, noch war es der KlĂ€gerin möglich, fĂŒr die einzelnen GebĂ€ude auf dem GrundstĂŒck jeweils eine gesonderte Grundsteuer festzusetzen. Sie konnte vielmehr die einheitlich fĂŒr das GrundstĂŒck festgesetzte Grundsteuer auf sĂ€mtliche Mieter umlegen.

Der Anspruch der KlĂ€gerin auf Nachzahlung der erhöhten GrundsteuerbetrĂ€ge ist entgegen der Ansicht der Beklagten auch nicht verjĂ€hrt. GemĂ€ĂŸ § 199 Abs. 1 BGB beginnt die VerjĂ€hrungsfrist mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch ent­standen ist und der GlĂ€ubiger von den den Anspruch begrĂŒndenden UmstĂ€nden Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe FahrlĂ€ssigkeit hĂ€tte erlangen mĂŒssen. Vorliegend hat die KlĂ€ge­rin die nach § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB erforderliche Kenntnis ĂŒber die Forderung erst durch die Bescheide des Finanzamtes und der Stadt erlangt. Die dreijĂ€hrige VerjĂ€hrungsfrist des § 195 BGB konnte somit unabhĂ€ngig davon, wann die Forderung entstanden ist, erst mit Schluss des Jahres 2016 zu laufen beginnen (vgl. BGH, Urteil vom 12.12.2012, Az.: VIII ZR 264/12).

Der Anspruch ist ferner auch nicht verwirkt. Das Rechtsinstitut der Verwirkung setzt voraus, dass der Berechtigte ein Recht lĂ€ngere Zeit nicht geltend gemacht hat (Zeitmoment) und der Verpflichtete darauf vertraut hat und auch vertrauen durfte, dass es auch in Zukunft nicht gel­tend gemacht werden wird (Umstandsmoment). Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Es kann dabei dahinstehen, ob die Beklagte mangels Aufnahme eines entsprechenden Vorbe­halts von Nachforderungen in den Betriebskostenab­rechnungen durch die KlĂ€gerin darauf vertrauen durfte, dass keine Nachforderungen mehr erfolgen wĂŒrden. Denn zumindest das erforderliche Zeitmoment ist nicht gegeben. Zwar hat die KlĂ€gerin die Nachforderung erst Jahre nach Ende des jeweils abzurechnenden Zeitraumes und nach Beendigung des MietverhĂ€ltnisses geltend gemacht. Jedoch hat die KlĂ€gerin die verspĂ€tete Geltendmachung nicht zu vertreten, sondern war viel­mehr ohne eigenes Verschulden an einer frĂŒheren Geltendmachung der Forderung gehindert. Bis zu dem Erhalt der Bescheide des Finanzamtes sowie der Stadt hatte die KlĂ€gerin selbst keine Kenntnis von der nachtrĂ€glichen Erhöhung der Grundsteuer fĂŒr das be­troffene GrundstĂŒck. Nach Erhalt des Abgaben-Änderungsbescheides der Stadt und des Bescheides des Finanzamtes hat die KlĂ€gerin der Beklagten die anteilige Nachforderung unmittelbar in Rechnung gestellt und die Beklagte zur Zahlung auf­gefordert. Vor diesem Hintergrund kann das fĂŒr die Annahme einer Verwirkung erforderliche Zeitmoment nicht gegeben sein.

Die Beklagte befand sich mit der Zahlung des Nachforderungsbetrages zum Zeitpunkt der Geltendmachung des Anspruchs bereits in Verzug, so dass die KlĂ€gerin gemĂ€ĂŸ § 288 BGB von der Beklagten Verzugszinsen verlangen kann. Der von der KlĂ€gerin ab RechtshĂ€ngigkeit geltend gemachte Zinsanspruch besteht ab dem Zeitpunkt des Eingangs der Akten beim Pro­zessgericht, da § 696 Abs. 3 ZPO mangels alsbaldiger Abgabe vorliegend keine Anwendung findet.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, diejenige zur vorlÀufigen Vollstreckbarkeit auf §§708 Nr. 11,711 ZPO.

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Von

Rechtsanwalt Dipl. Jur. Florian N. Schuh

Florian N. Schuh ist Rechtsanwalt und Partner bei den elixir rechtsanwÀlten | martens & partner, Frankfurt am Main, mit den TÀtigkeitsschwerpunkten Handels-, Gesellschafts- und Unternehmensrecht sowie Schutzrechte. KONTAKT Tel.: 069 95 92 91 90 Mail: schuh@recht-hilfreich.de RA Schuh bei LinkedIN

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