Verkauf privater Immobilien ohne Steuerlast

Sicherlich ist es nicht in jedem Fall möglich, große Vermögenswerte wie Immobilien ohne Steuerlast zu veräußern. Dennoch gilt es durch geschicktes Vorgehen, gezielt und legal die Steuerlast so gering wie möglich zu halten.

Nach Angaben des Immobilienverbandes IVD sind im Jahr 2011 in Deutschland Immobilien im Wert von insgesamt 165,8 Milliarden Euro verkauft worden, was ein Plus von 13,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr darstellt. Angesichts solcher Zahlen verwundert es nicht, dass das Finanzamt auch Privatverkäufer schnell zum Spekulanten macht und hohe Steuern verlangt. Bereits seit dem Jahr 1999 gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Dies bedeutet, dass auf den Verkaufsgewinn eine „Spekulationssteuer“ (Einkommensteuer) erhoben wird, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung einer vermieteten Immobilie weniger als 10 Jahre vergangen sind. Ein Veräußerungsgewinn ist dann als sonstige Einkünfte mit der individuellen Progression zu versteuern. Daher heißt es hier: Vorsicht Steuerfalle!

Wer allerdings im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, unterliegt dieser Regelung nicht.

Aber Vorsicht: Wurde ein Arbeitszimmer steuerlich geltend gemacht, wird bei dem Verkauf für den beruflich genutzten Teil der steuerpflichtige Gewinnanteil ermittelt, der dann zu versteuern ist. Wandeln Sie daher ihr Arbeitszimmer rechtzeitig in Wohnraum um! Ähnliches muss man auch beachten, wenn man einen Teil der privaten Immobilie beruflich nutzt (z.B. Arztpraxis im eigenen Haus).

All dies gilt im Übrigen auch, wenn Grundbesitz innerhalb der Familie übertragen wird. Voraussetzung ist es aber immer, dass das Finanzamt auch einen Verkaufserlös ermitteln kann. Dieser kann bei einer Übertragung innerhalb der Familie zum Beispiel auch dann angenommen werden, wenn die Eltern ihr (vermietetes) Eigentum gegen eine Rentenzahlung an die Kinder übertragen. Auch im Fall der sog. vorweggenommenen Erbfolge gilt es genau hinzusehen um teuere Fehler zu vermeiden.

Der Kreativität sind  allerdings Grenzen gesetzt. So hatte ein Finanzgericht jüngst über folgenden Fall zu entscheiden: Vermieten sich Kind und Eltern gegenseitig ihre Eigentumswohnungen, ist dies als unangemessen zu beurteilen, wenn keine wirtschaftlichen und auch keine sonstigen nichtsteuerlichen Gründe vorliegen. Ein solcher Vorgang dient lediglich der Minderung der Einkommensteuerbelastung innerhalb der Familie. Unter fremden Dritten würde der Eigentümer einer Wohnung diese nicht vermieten und zugleich von seinem Mieter dessen Eigentumswohnung anmieten. Seien Sie deshalb in Steuerfragen stets gut beraten!

Die Vermietung an die eigenen Kinder kann jedoch auch sinnvoll sein: wer sich auf Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Jahren zuvor berufen will, aber nicht selbst in der Immobilie wohnen möchte, kann seine Kinder in der Immobilie mietfrei wohnen lassen. Allerdings müssen die Kinder steuerlich zur Familie zählen. Dies ist immer dann der Fall, wenn die Eltern Kindergeld erhalten.

Da die Freigrenzen innerhalb der Familie recht hoch sind, kann man daran denken, Steuern durch eine Schenkung zu sparen. Hierbei bleibt es aber im Einzelfall abzuwägen, ob  Ansprüche auf eventuelle Zulagen des Staates nicht höher sind als die Spekulationssteuer.

Übrigens: Auch für Erben gilt die Spekulationsfrist. Dieser muss sich den Vorbesitz des Verstorbenen zurechnen lassen.

Auch oder gerade im Familienrecht gibt es hier zahlreiche Stolperfallen, wenn (versteckte) Übertragungen im Rahmen eines Zugewinnausgleichs stattgefunden haben. Ein Problem, welches nicht selten völlig übersehen wird.

Besonders ärgerlich wird die Spekulationssteuer dann, wenn die Immobilie mit Verlust verkauft wurde. Der Verlust lässt sich nicht mit anderen Einkünften verrechnen und kann nur vom Spekulationsgewinn abgezogen werden. Hier gilt es dann im Einzelfall genau zu prüfen, wie die Steuern so gering wie möglich gehalten werden können.

Und Vorsicht auch bei der Berechnung der Spekulationsfrist: die Finanzämter nehmen es ganz genau. So hat schon mancher eine böse Überraschung erlebt, der sein Haus auf den Tag genau zehn Jahre nach dem Erwerb verkauft hat. War der Kauf am 06.05.2002 (Beurkundung beim Notar) und der Verkauf am 06.05.2012 so fällt die Steuer an. Warum? Die Spekulationsfrist beginnt erst einen Tag nach dem Kauf!

Aufgepasst auch bei der Anzahl der Verkäufe! Eine Grundregel besagt: wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien kauft und verkauft, wird als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft. Ausnahmen gibt es hier nur wenige. Die Folgen sind Gewerbesteuer und Einkommensteuer. Geerbte Grundstücke sind hierbei zwar nicht mitzuzählen, wohl aber Grundstücke, die im Wege einer vorweggenommenen Erbfolge übertragen wurden.

Tipp: Die Drei-Objekt-Grenze gilt für jeden Ehepartner getrennt. Es kann also sinnvoll sein, Grundstücke hier aufzuteilen.

Liegen zum Zeitpunkt des Erwerbs eines Grundstücks bereits Verkaufsabsichten vor, so kann die Frist innerhalb welcher drei Immobilien steuerfrei erworben und veräußert werden dürfen auf 10 Jahre ausgedehnt werden.

Wie immer gilt: Planen Sie rechtzeitig und seien Sie gut beraten! Im Vorfeld lässt sich vieles einfacher steuern und gestalten.

Tipp: Sind Sie unsicher, ob bei Ihrem Sachverhalt eine Besteuerung erfolgen wird, so können Sie sich mit einer verbindlichen Anfrage direkt an das Finanzamt wenden.

Bei wichtigen Entscheidungen kann der Steuerbürger damit eine verlässliche Auskunft über die steuerlichen Auswirkungen seiner Maßnahme beantragen. An den Inhalt der verbindlichen Auskunft ist das Finanzamt später bei der steuerlichen Beurteilung des Sachverhaltes gebunden. Allerdings nur insoweit der Sachverhalt auch wirklich vollständig vorgetragen wurde. Für die Auskunft erheben die Finanzämter Gebühren, die sich nach dem Gegenstandswert der Anfrage richten soweit dieser höher als zehntausend Euro ist. Dieser Weg lohnt sich allerdings nur in wirklich schwierigen Fällen. In der Regel ist der Weg zum privaten Berater einfacher und kostengünstiger.

Diesen Artikel finden Sie auch in der Ausgabe Juni 2012 der Zeitschrift “PRIVATES EIGENTUM” des Haus & Grund Vereins, Frankfurt am Main. Zur Homepage gelangen Sie durch anklicken untenstehenden Logos:

Haus & Grund PRIVATES EIGENTUM Frankfurt

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Florian Schuh ist Rechtsanwalt und Partner bei den elixir rechtsanwälten | martens & partner, Frankfurt am Main, mit den Tätigkeitsschwerpunkten Handels-, Gesellschafts- und Unternehmensrecht sowie Markenrecht. Weitere Infos auch bei Google+

1 Kommentar zu: “Verkauf privater Immobilien ohne Steuerlast”

  1. Horst Glöckl sagt:

    Habe mit meiner Frau 08. 2005 eine Eigentumswohnung erworben. 2011 kaufte ich die noch verschuldete Wohnung auf meinen Namen und meine Frau erwarbe eine zweite Eigentumswohnung die wir gemeinsamsam bewohnen. Meine Wohnung vermiete ich . Jetzt möchte ich aber verkaufen. Muss ich bis 2021 warten oder darf ich schon 09. 2015 verkaufen.

    Mit freundlichen grüßen

    Glöckl Horst

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