Erfahrungen & Bewertungen zu elixir rechtsanwälte LĂ€rm und UmwelteinflĂŒsse: Mietminderung und AusgleichsansprĂŒche nach § 906 BGB | Unternehmensrecht & Wirtschaftsrecht - elixir rechtsanwĂ€lte - Frankfurt am Main

LĂ€rm und UmwelteinflĂŒsse: Mietminderung und AusgleichsansprĂŒche nach § 906 BGB

 

Die „ZufĂŒhrung unwĂ€gbarer Stoffe“, wie es in § 906 BGB so schön umschrieben ist, hört sich zunĂ€chst bedrohlich an. Schließlich möchte niemand die ZufĂŒhrung von unwĂ€gbaren Stoffen auf sein Eigentum dulden mĂŒssen. Bei nĂ€herer Betrachtung stellt man aber fest, dass unter diese Vorschrift auch so alltĂ€gliche Dinge wie GerĂ€usche, GerĂŒche und auch der Rauch vom nachbarlichen Grill fallen. Um das gemeinschaftliche Leben nicht völlig unmöglich zu machen, muss grundsĂ€tzlich jede BeeintrĂ€chtigung hingenommen werden, die die Benutzung eines GrundstĂŒcks nicht oder nur unwesentlich beeintrĂ€chtigt. Ebenso darf natĂŒrlich jeder Nachbar sein GrundstĂŒck in „ortsĂŒblicher Weise“ benutzen, ohne dass dies andere verhindern könnten. Über die Voraussetzungen im Einzelnen kann sich wahrlich heftig gestritten werden.

Ein ebenso aktuelles wie brisantes Beispiel bilden die jĂŒngsten Diskussionen um den Anstieg des FluglĂ€rms rund um Frankfurt. Tausende Menschen demonstrieren seit Monaten regelmĂ€ĂŸig gegen den FluglĂ€rm in der Rhein-Main-Region. Eine Studie des Umweltbundesamtes belegt, dass insbesondere nĂ€chtlicher FluglĂ€rm krank macht. Schlafstörungen, LeistungsbeeintrĂ€chtigungen und Herz-Kreislauferkrankungen, Entwicklungsverzögerungen und Depressionen sind nur wenige von möglichen Folgen. Dies gilt wohl auch dann, wenn die festgelegten Grenzwerte durch den Flughafenbetreiber eingehalten werden – soweit es entsprechende Grenzwerte ĂŒberhaupt gibt. Dabei sollen nicht einmal Schlafzimmer mit Schallschutz nachhaltige Besserung bringen.

NĂ€chstes Jahr soll die Durchschnittsnettokaltmiete in Frankfurt um vier Prozent steigen. Umso mehr werden Mieter versuchen, GrĂŒnde zu finden, die Mieten schon bei geringen BeeintrĂ€chtigungen zu mindern. Auch wer sein Eigentum verkaufen möchte, sieht sich in Zeiten massiver LĂ€rmdiskussionen zunehmend mit Fragen nach wertmindernden Faktoren wie LĂ€rm und anderen UmwelteinflĂŒssen konfrontiert. Parallel stellt sich die Frage nach AusgleichsansprĂŒchen gegen die Verursacher von störenden Emissionen.

Das Umwelthaftungsgesetz und das Bundesimmissionsschutzgesetz regeln in bemerkenswerter Unklarheit, was dem GrundstĂŒckseigentĂŒmer helfen soll. Ist der Staat selbst der Verursacher, kommen auch AnsprĂŒche aus sog. enteignendem Eingriff oder enteignungsgleichem Eingriff in Betracht.

Mietminderung bei UmwelteinflĂŒssen

Was also ist zu tun, wenn der Mieter die Miete mit Hinweis auf LĂ€rm oder andere UmwelteinflĂŒsse kĂŒrzt? Wie immer gilt: Es ist einfacher solche Probleme im Vorfeld zu vermeiden, als im Nachhinein unvorbereitet reagieren zu mĂŒssen. So haben die Gerichte schon frĂŒh den Begriff des „Hineinbauens in den LĂ€rm“ entwickelt. Dies bedeutet, wer sein Haus neben eine Kirche stellt, darf sich spĂ€ter nicht ĂŒber das LĂ€uten der Glocken beschweren. Kaufinteressenten sollten daher in jedem Fall schon bei der Auswahl eines GrundstĂŒcks dessen Lage ganz genau unter die Lupe nehmen. Auskunft geben hier die StĂ€dte und Kommunen aber auch die zukĂŒnftigen Nachbarn. Diese Informationen sollten Vermieter unbedingt an ihren kĂŒnftigen Mieter weitergeben, denn kennt der Mieter einen Umstand, der zur Mietminderung berechtigen wĂŒrde bereits bei oder vor dem Vertragsschluss, so kann er sich spĂ€ter nicht darauf berufen. Der Mieter muss sich dann das „Hineinmieten in den LĂ€rm“ ebenso entgegenhalten lassen, wie der GrundstĂŒckseigentĂŒmer. Befindet sich das GrundstĂŒck oder die Wohnung, die vermietet werden sollen also seit den jĂŒngsten Änderungen der Anflugrouten und Flughöhen rund um den Frankfurter Flughafen, in einem Gebiet, in welchem mit erhöhtem FluglĂ€rm zu rechnen ist, dann sollte dieser Umstand am besten gleich in den Mietvertrag mit aufgenommen werden. NachtrĂ€gliche Mietminderungen mĂŒssen dann wegen dieses Grundes nicht vom Vermieter hingenommen werden. Es sollte auch angedacht werden, vorhersehbare BelĂ€stigungen, wie z.B. FluglĂ€rm in der Rhein-Main-Region, generell in den Mietvertrag aufzunehmen. Wie man aktuell erleben musste, fĂŒhrt schon eine kleine Änderung der Flugparameter zu LĂ€rmbelĂ€stigung in Regionen, fĂŒr welche das Thema FluglĂ€rm zuvor keine Rolle spielte. Hierbei sollte auch an StraßenlĂ€rm, BaulĂ€rm und mögliche GeruchsbelĂ€stigungen von KlĂ€ranlagen oder landwirtschaftlicher Einrichtungen gedacht werden. Die Liste möglicher BeeintrĂ€chtigungen ist lang. Es kommen praktisch alle Arten von sogenannten Imponderabilien in Betracht. LĂ€rm, ErschĂŒtterungen, Luftverunreinigungen, Bienenflug, elektromagnetische Felder, Laub, Nadeln, BlĂŒten und Zapfen oder sogar der vom Nachbarn angebaute Genmais? Beinahe alles kommt in Betracht, sofern die BeeintrĂ€chtigung wesentlich ist und nicht auf eine ortsĂŒbliche Benutzung des anderen GrundstĂŒcks zurĂŒckgeht.

Dies heißt aber nicht, dass Mietminderungen aufgrund spĂ€ter auftretender BelĂ€stigungen hingenommen werden mĂŒssen. Um eine Beratung im Einzelfall kommt der Vermieter dann nicht herum.

Zwar kann keiner damit rechnen, dass das Haus auf dem NachbargrundstĂŒck abgerissen und der hollĂ€ndische Großinvestor eine Schweinezucht errichtet. Gerade FluglĂ€rmbelĂ€stigungen sind rund um einen Flughafen jedoch niemals ĂŒberraschend oder unvorhersehbar. So hat auch das Amtsgericht Frankfurt im Bezug auf BaulĂ€rm entschieden, dass es gerichtsbekannt sei, dass in der Frankfurter Innenstadt, d.h. sowohl in der Kernstadt innerhalb des Anlagenrings als auch in den hieran angrenzenden Stadtteilen, wozu auch das Westend gehört, insbesondere im Bereich der Ausfallstraßen und grĂ¶ĂŸeren Verkehrsadern, wie der Eschersheimer Landstraße, Bockenheimer Landstraße, Reuterweg, Mainzer Landstraße seit mehr als einem Jahrzehnt immer wieder große Bauprojekte in Angriff genommen und verwirklicht werden. Mit diesem Argument wurde der Klage eines Vermieters gegen eine Mietminderung stattgegeben. Auch dann, wenn eine Mietminderung gerechtfertigt ist, können sich allgemein bekannte UmstĂ€nde in der Höhe der Mietminderung wiederspiegeln.

AusgleichsansprĂŒche von EigentĂŒmern

AusgleichsansprĂŒche können zum einen in der Erstattung fĂŒr Kosten liegen, die fĂŒr Maßnahmen entstanden sind, um sich vor Immissionen zu schĂŒtzen, zum anderen aber kommt auch ein Ersatz fĂŒr mögliche Wertminderungen eines GrundstĂŒcks in Betracht.

Wer von möglichen zukĂŒnftigen BeeintrĂ€chtigungen seines GrundstĂŒcks erfĂ€hrt, der sollte sich unbedingt frĂŒhzeitig ĂŒber die Möglichkeiten einer Gegenwehr informieren. Sind Planfeststellungsverfahren der Behörden erst einmal durchgefĂŒhrt, ist die Durchsetzung zivilrechtlicher EntschĂ€digungsansprĂŒche ungleich schwerer. Die zustĂ€ndigen Stellen betonen dabei allzu gerne die Einhaltung von Grenzwerten. Hiervon sollte man sich nicht beeindrucken lassen. Der Richter, der den Fall im Zweifel entscheiden muss, ist nĂ€mlich in vielen FĂ€llen gar nicht an Grenz- oder Richtwerte gebunden, sondern muss eine GesamtwĂŒrdigung aller die LĂ€rmimmissionen charakterisierenden UmstĂ€nde vornehmen.

Übrigens: bei der Entscheidung von Nachbarkonflikten stellt die inzwischen gefestigte Rechtsprechung auf den „verstĂ€ndigen Durchschnittsmenschen“ ab. Anhand dieser bislang unbekannten Spezies wird gemessen, wann eine Immission als wesentlich im Sinne des § 906 BGB anzusehen ist. Erstmals hatte der Bundesgerichtshof diesen Begriff in seinem „Frösche-Urteil“ benutzt und entschieden, wie viel Gequake aus dem Nachbarsteich der „verstĂ€ndige Durchschnittsmensch“ zu ertragen hat. Der „verstĂ€ndige Durchschnittsmensch“ beachtet dabei –anders als der normale Durchschnittsmensch – auch Allgemeininteressen und gesetzliche Wertungen, die z.B. in den Immissionsschutzgesetzen ihren Ausdruck finden.

Immer dann, wenn bei einem GrundstĂŒck wertmindernde Faktoren im Raum stehen – gleich ob sich diese in Mietminderungen oder Wertminderungen des GrundstĂŒcks offenbaren – sollten EigentĂŒmer frĂŒhzeitig professionelle Beratung holen, um keine unnötigen Einbußen zu erleiden und keine AusgleichsansprĂŒche zu verlieren.

 

Diesen Artikel finden Sie auch in der Ausgabe April 2012 der Zeitschrift “PRIVATES EIGENTUM” des Haus & Grund Vereins, Frankfurt am Main. Klicken Sie hierzu auf nachfolgendes Logo:

Haus & Grund PRIVATES EIGENTUM Frankfurt

Weitere Informationen bieten auch die Portale mietminderung.net und anwalt.org.

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Von

Rechtsanwalt Dipl. Jur. Florian N. Schuh

Florian N. Schuh ist Rechtsanwalt und Partner bei den elixir rechtsanwÀlten | martens & partner, Frankfurt am Main, mit den TÀtigkeitsschwerpunkten Handels-, Gesellschafts- und Unternehmensrecht sowie Schutzrechte. KONTAKT Tel.: 069 95 92 91 90 Mail: schuh@recht-hilfreich.de RA Schuh bei LinkedIN

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