Lärm und Umwelteinflüsse: Mietminderung und Ausgleichsansprüche nach § 906 BGB

 

Die „Zuführung unwägbarer Stoffe“, wie es in § 906 BGB so schön umschrieben ist, hört sich zunächst bedrohlich an. Schließlich möchte niemand die Zuführung von unwägbaren Stoffen auf sein Eigentum dulden müssen. Bei näherer Betrachtung stellt man aber fest, dass unter diese Vorschrift auch so alltägliche Dinge wie Geräusche, Gerüche und auch der Rauch vom nachbarlichen Grill fallen. Um das gemeinschaftliche Leben nicht völlig unmöglich zu machen, muss grundsätzlich jede Beeinträchtigung hingenommen werden, die die Benutzung eines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Ebenso darf natürlich jeder Nachbar sein Grundstück in „ortsüblicher Weise“ benutzen, ohne dass dies andere verhindern könnten. Über die Voraussetzungen im Einzelnen kann sich wahrlich heftig gestritten werden.

Ein ebenso aktuelles wie brisantes Beispiel bilden die jüngsten Diskussionen um den Anstieg des Fluglärms rund um Frankfurt. Tausende Menschen demonstrieren seit Monaten regelmäßig gegen den Fluglärm in der Rhein-Main-Region. Eine Studie des Umweltbundesamtes belegt, dass insbesondere nächtlicher Fluglärm krank macht. Schlafstörungen, Leistungsbeeinträchtigungen und Herz-Kreislauferkrankungen, Entwicklungsverzögerungen und Depressionen sind nur wenige von möglichen Folgen. Dies gilt wohl auch dann, wenn die festgelegten Grenzwerte durch den Flughafenbetreiber eingehalten werden – soweit es entsprechende Grenzwerte überhaupt gibt. Dabei sollen nicht einmal Schlafzimmer mit Schallschutz nachhaltige Besserung bringen.

Nächstes Jahr soll die Durchschnittsnettokaltmiete in Frankfurt um vier Prozent steigen. Umso mehr werden Mieter versuchen, Gründe zu finden, die Mieten schon bei geringen Beeinträchtigungen zu mindern. Auch wer sein Eigentum verkaufen möchte, sieht sich in Zeiten massiver Lärmdiskussionen zunehmend mit Fragen nach wertmindernden Faktoren wie Lärm und anderen Umwelteinflüssen konfrontiert. Parallel stellt sich die Frage nach Ausgleichsansprüchen gegen die Verursacher von störenden Emissionen.

Das Umwelthaftungsgesetz und das Bundesimmissionsschutzgesetz regeln in bemerkenswerter Unklarheit, was dem Grundstückseigentümer helfen soll. Ist der Staat selbst der Verursacher, kommen auch Ansprüche aus sog. enteignendem Eingriff oder enteignungsgleichem Eingriff in Betracht.

Mietminderung bei Umwelteinflüssen

Was also ist zu tun, wenn der Mieter die Miete mit Hinweis auf Lärm oder andere Umwelteinflüsse kürzt? Wie immer gilt: Es ist einfacher solche Probleme im Vorfeld zu vermeiden, als im Nachhinein unvorbereitet reagieren zu müssen. So haben die Gerichte schon früh den Begriff des „Hineinbauens in den Lärm“ entwickelt. Dies bedeutet, wer sein Haus neben eine Kirche stellt, darf sich später nicht über das Läuten der Glocken beschweren. Kaufinteressenten sollten daher in jedem Fall schon bei der Auswahl eines Grundstücks dessen Lage ganz genau unter die Lupe nehmen. Auskunft geben hier die Städte und Kommunen aber auch die zukünftigen Nachbarn. Diese Informationen sollten Vermieter unbedingt an ihren künftigen Mieter weitergeben, denn kennt der Mieter einen Umstand, der zur Mietminderung berechtigen würde bereits bei oder vor dem Vertragsschluss, so kann er sich später nicht darauf berufen. Der Mieter muss sich dann das „Hineinmieten in den Lärm“ ebenso entgegenhalten lassen, wie der Grundstückseigentümer. Befindet sich das Grundstück oder die Wohnung, die vermietet werden sollen also seit den jüngsten Änderungen der Anflugrouten und Flughöhen rund um den Frankfurter Flughafen, in einem Gebiet, in welchem mit erhöhtem Fluglärm zu rechnen ist, dann sollte dieser Umstand am besten gleich in den Mietvertrag mit aufgenommen werden. Nachträgliche Mietminderungen müssen dann wegen dieses Grundes nicht vom Vermieter hingenommen werden. Es sollte auch angedacht werden, vorhersehbare Belästigungen, wie z.B. Fluglärm in der Rhein-Main-Region, generell in den Mietvertrag aufzunehmen. Wie man aktuell erleben musste, führt schon eine kleine Änderung der Flugparameter zu Lärmbelästigung in Regionen, für welche das Thema Fluglärm zuvor keine Rolle spielte. Hierbei sollte auch an Straßenlärm, Baulärm und mögliche Geruchsbelästigungen von Kläranlagen oder landwirtschaftlicher Einrichtungen gedacht werden. Die Liste möglicher Beeinträchtigungen ist lang. Es kommen praktisch alle Arten von sogenannten Imponderabilien in Betracht. Lärm, Erschütterungen, Luftverunreinigungen, Bienenflug, elektromagnetische Felder, Laub, Nadeln, Blüten und Zapfen oder sogar der vom Nachbarn angebaute Genmais? Beinahe alles kommt in Betracht, sofern die Beeinträchtigung wesentlich ist und nicht auf eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks zurückgeht.

Dies heißt aber nicht, dass Mietminderungen aufgrund später auftretender Belästigungen hingenommen werden müssen. Um eine Beratung im Einzelfall kommt der Vermieter dann nicht herum.

Zwar kann keiner damit rechnen, dass das Haus auf dem Nachbargrundstück abgerissen und der holländische Großinvestor eine Schweinezucht errichtet. Gerade Fluglärmbelästigungen sind rund um einen Flughafen jedoch niemals überraschend oder unvorhersehbar. So hat auch das Amtsgericht Frankfurt im Bezug auf Baulärm entschieden, dass es gerichtsbekannt sei, dass in der Frankfurter Innenstadt, d.h. sowohl in der Kernstadt innerhalb des Anlagenrings als auch in den hieran angrenzenden Stadtteilen, wozu auch das Westend gehört, insbesondere im Bereich der Ausfallstraßen und größeren Verkehrsadern, wie der Eschersheimer Landstraße, Bockenheimer Landstraße, Reuterweg, Mainzer Landstraße seit mehr als einem Jahrzehnt immer wieder große Bauprojekte in Angriff genommen und verwirklicht werden. Mit diesem Argument wurde der Klage eines Vermieters gegen eine Mietminderung stattgegeben. Auch dann, wenn eine Mietminderung gerechtfertigt ist, können sich allgemein bekannte Umstände in der Höhe der Mietminderung wiederspiegeln.

Ausgleichsansprüche von Eigentümern

Ausgleichsansprüche können zum einen in der Erstattung für Kosten liegen, die für Maßnahmen entstanden sind, um sich vor Immissionen zu schützen, zum anderen aber kommt auch ein Ersatz für mögliche Wertminderungen eines Grundstücks in Betracht.

Wer von möglichen zukünftigen Beeinträchtigungen seines Grundstücks erfährt, der sollte sich unbedingt frühzeitig über die Möglichkeiten einer Gegenwehr informieren. Sind Planfeststellungsverfahren der Behörden erst einmal durchgeführt, ist die Durchsetzung zivilrechtlicher Entschädigungsansprüche ungleich schwerer. Die zuständigen Stellen betonen dabei allzu gerne die Einhaltung von Grenzwerten. Hiervon sollte man sich nicht beeindrucken lassen. Der Richter, der den Fall im Zweifel entscheiden muss, ist nämlich in vielen Fällen gar nicht an Grenz- oder Richtwerte gebunden, sondern muss eine Gesamtwürdigung aller die Lärmimmissionen charakterisierenden Umstände vornehmen.

Übrigens: bei der Entscheidung von Nachbarkonflikten stellt die inzwischen gefestigte Rechtsprechung auf den „verständigen Durchschnittsmenschen“ ab. Anhand dieser bislang unbekannten Spezies wird gemessen, wann eine Immission als wesentlich im Sinne des § 906 BGB anzusehen ist. Erstmals hatte der Bundesgerichtshof diesen Begriff in seinem „Frösche-Urteil“ benutzt und entschieden, wie viel Gequake aus dem Nachbarsteich der „verständige Durchschnittsmensch“ zu ertragen hat. Der „verständige Durchschnittsmensch“ beachtet dabei –anders als der normale Durchschnittsmensch – auch Allgemeininteressen und gesetzliche Wertungen, die z.B. in den Immissionsschutzgesetzen ihren Ausdruck finden.

Immer dann, wenn bei einem Grundstück wertmindernde Faktoren im Raum stehen – gleich ob sich diese in Mietminderungen oder Wertminderungen des Grundstücks offenbaren – sollten Eigentümer frühzeitig professionelle Beratung holen, um keine unnötigen Einbußen zu erleiden und keine Ausgleichsansprüche zu verlieren.

 

Diesen Artikel finden Sie auch in der Ausgabe April 2012 der Zeitschrift „PRIVATES EIGENTUM“ des Haus & Grund Vereins, Frankfurt am Main. Klicken Sie hierzu auf nachfolgendes Logo:

Haus & Grund PRIVATES EIGENTUM Frankfurt

Weitere Informationen bieten auch die Portale mietminderung.net und anwalt.org.

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Florian Schuh ist Rechtsanwalt und Partner bei den elixir rechtsanwälten | martens & partner, Frankfurt am Main, mit den Tätigkeitsschwerpunkten Handels-, Gesellschafts- und Unternehmensrecht sowie Markenrecht. Weitere Infos auch bei Google+

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